杭州：远未到抢房时刻

　　宁波：去库存是主旋律

　　杭州杭州市透明售房研究院的最新数据显示，截至2016年2月底，杭州市区新建商品住宅可售量为86538套(含萧山、余杭，不含富阳，下同)，较去年同期的96604套下降了10066套，下降比例约为10.4%。

　　事实上，从最近一年来看，杭州市区住宅库存在2015年4月达到峰值(101210套)后，基本上呈下降趋势。再来看另一组数据。2015年1月，杭州的住宅库存需要10.9个月能清空。2016年1月，这个数字缩短到9.5个月。这说明杭州在消化库存房上已经取得了一定的成效。

　　但从全国的层面来看，杭州的压力不算小——根据公开报道，目前北京、上海、广州的新建商品住宅去化周期分别为9.2个月、7.5个月和3.7个月，都要低于杭州。苏州、东莞等二线城市，新建商品住宅的去化周期都在4个月左右。

　　杭州的住宅库存压力从何而来？杭州市透明售房研究院数据显示，在杭州8.65万套住宅库存中，余杭占3.58万套，萧山占1.45万套。光这两个区的住宅库存量，就占到了全市总量的一半以上(58.1%)。

　　“杭州库存住宅分布不均衡，主要源于过去土地市场供应的差异，”杭州透明售房研究院院长方张接说：“以2013年为例，杭州全年出让了225宗土地，其中余杭86宗，萧山37宗。以出让土地两年左右开盘的周期来算，近一两年，余杭、萧山的新楼盘远远超过了主城区。”

　　“库存房数量太多或者太少，都不利于当地房地产市场发展。库存房太少，购房者容易恐慌，引发房价飞涨。库存房太多，又会使购房者犹豫观望导致楼市滞销。”双赢置业机构董事长章惠芳在接受记者采访时认为，新建商品住宅的去化周期，一般6至12个月为宜。“因此，以杭州的住宅库存情况，还远远没有到需要抢房的时候。很多所谓的紧张局面，不过是开发商、中介的营销手段而已。如果这时候盲目追涨，反而容易吃亏。”方张接说。

　　宁波虽然已有喊涨之声，但在宁波整个房产市场，去库存仍然是今后一段时间内的主旋律。“宁波房价大涨的可能性不大，在目前的库存形势下，大部分房产商应该会采取措施抓紧时间去库存。”房产业内人士陈敏梁表示，宁波去库存是主流。和一线城市不同，宁波楼市以投资为目的的购房者很少，市场以刚需购房和改善型购房为主，不具备推动房价大涨的市场主体。

　　中国宁波住宅与房地产网显示，截至3月8日，宁波市区可售住宅套数为41358套，总面积约550万平方米，按照2015年宁波市区总体485万平方米的去化速度，要消化目前的库存，需要13.5个月。目前宁波住宅销售最旺的鄞州区，也是宁波库存的大头，该区可售住宅套数超过1.6万套，可售住宅面积则超过190万平方米，库存量占到宁波市区四成左右。

　　另一方面，由于2014年宁波土地市场成交惨淡，土地储备量低导致去年来上市的新项目锐减，去年宁波的商品住宅供应量为418万平方米，同比减少16.4%。

　　而宁波正在推进的棚户区改造，则成为楼市去库存的新动力。据宁波市住房保障管理中心相关工作人员介绍，宁波目前实施的货币化安置政策十分优惠，除了按被征收房屋评估金额15%的货币补偿外，不论购一手房还是二手房，还可得到10%的购房补助。因此，整个宁波市区的拆迁户成为了去年到今年以来去库存的一支主力军。据统计，到目前为止，宁波启动棚改面积180余万平方米，完成货币安置11390套。随着国家的政策利好不断释放，手头拿着住房货币补助的拆迁户更是纷纷出手购房。

　　与此同时，宁波各县市也推出差异化的货币安置措施，推动楼市去库存。去年，宁波宁海县棚改对象购买商品房1550套24.7万平方米，占商品房成交总量的52.9%，使该县商品住宅库存消化周期从40个月下降为目前的20个月左右。今年年初，宁波奉化市又推出了一项棚改货币化安置新政——房票安置政策。房票置换的补偿补助比直接货币安置要高14%，一张房票相当于一笔定额购房款，能在奉化全市各楼盘选购房屋。

　　按照宁波棚改总体部署，到2017年底，宁波计划实施棚户区改造10万户、1000万平方米，其中争取完成成片危旧住宅改造300万平方米，这无疑将成为楼市去库存的重要发力点。记者吴佳妮赵路李华应磊

编辑： 郭静