2018年，宁波楼市可谓风云变幻、跌宕起伏。上半年，行业格局的“马太效应”仍在继续，宁波楼市高速运转，一房难求；下半年，市场开始转冷降温，龙头房企喊出的一句“活下去”，让业内一时草木皆兵。在经历一年多的调控后，2019年宁波楼市将会走向何方？
商品房盘点
·成交量
成交面积和金额同步上升
杭州湾板块成最大黑马
从成交量可以看出，宁波大市总销量持续增长，部分县市区的销量骤升。上半年，杭州湾新区、奉化板块异军突起，迎来一波投资潮。“我朋友在杭州湾工作，他说几乎每天都有很多辆载着购房者的大巴开进杭州湾。看着中介经纪人在朋友圈发着人山人海的视频，我就心动了。觉得那里房价低，发展前景好，就跟朋友合伙买了一套投资，连房子都没去看。”家住慈溪的市民邵先生回忆。
土市是楼市的晴雨表。据统计，宁波县市区的土地成交量为680万方，成交涨幅209%，杭州湾的地块就占比近5成。杭州湾成了名副其实的板块黑马。经记者调查，市民购房以投资为主，由中介经纪人宣传、跟随亲友购房团为主要途径。
去年5月份，全国各地再现调控热潮，各地限售、限购政策层出不穷，而宁波也出台了新的调控政策，明确奉化主城区、杭州湾新区两地从5月19日开始执行2年限售，目的就是为了给投资客降温。
2018年5月，镇海庄市某售楼处一房难求。记者钟婷婷摄
·开盘去化率
上半年热门板块频现“光盘”
第四季度创2016年来历史新低
2018年，宁波楼市共推盘164次，清盘25次。去化率达80%以上的有33次(与2017年持平)；去化率在50%-80%的有39次(2017年66次)，去化率在50%以下的有67次(2017年84次)。从开盘的去化率来看，热门板块在上半年频现“光盘”，但依旧挡不住下半年的颓势。据统计，第四季度的开盘去化率为39%，是2016年来的历史新低值。市六区全年成交量冲高回落，环比下降16%。
2018年，对购房者来说，是具有魔幻主义色彩的一年。“四五月份时，为了买套房子，我要做攻略，要托关系，凑认筹金，买房者都看好房价会继续上涨，我看中的房子根本就买不到。”市民邓先生回忆，那时候镇海庄市的新房认筹金高达100万，上千人通过手机抢购300多套新房，去化速度用秒计。
“那时的行情，最差楼盘都能卖出6成。但过完夏天，楼市突然冷了，听到楼市拐点的风声后，大家就不急着买房了。”去年11月，邓先生心仪的楼盘再次推盘，他终于买到了。“这次不用抢了，认筹金只要20万，房贷利率也下调了，真该庆幸当时没抢到房子，真是风水轮流转啊。”
·购房成本
房贷利率最高上浮30%
年末有所回落，最低上浮15%
在价格方面，2018年宁波大市房价普涨，核心区成交均价突破30000元/平方米。宁波市六区涨幅21%，宁波市五区涨幅22%，宁波县市的涨幅为9%。记者发现，姜山、五乡地区的涨幅最高，涨幅在50%-60%。江北核心区、北仑小港、鄞州下应、北仑核心区等板块的新房售价涨幅也达到了30%以上。
去年6月份，四大国有银行的首套房房贷利率是上浮20%，二套房上浮30%，达到了2015年以来的历史高位。临近年末，宁波房贷利率松动了，首套房房贷利率最低上浮至15%，二套房上浮至20%-25%，刚需购房者松了口气。
房贷利率下调了，购房成本也降低了。去年年初，马女士看中了一套总价约325万元的房子，首套房。如果贷款200万元，按照基准利率上浮20%来算，利率为5.88%，贷款20年，按照等额本息计算，每月需还款14190.51元，总支付利息为1405722元。
“我征信比较良好，可以申请到上浮至15%。”马女士算了笔账，按照基准利率上浮15%来算，利率为5.635%，每月需还款13910.69元，总支付利息为1338564元。月供相差近280元。20年间付出的利息总额会相差67158元。“像我这样的刚需，购房成本少了不止一点点。”
2018年下半年，中介公司生意很冷清。记者钟婷婷摄
二手房盘点
·成交量
放开落户政策引燃二手房市场
房价上涨明显,全年成交65000套
据南天房产统计，2018年宁波市五区全年成交存量住宅约65000套，环比上升4%；成交均价环比上涨15.48%。“上半年，不少城市打响了‘人才争夺战’，随之而来的就是‘抢房大戏’。”南天房产市场总监庄艳说。
“落户门槛没放低前，为了落户凑钱买房，但100平方米以上的房子，总价还是超出了我的能力。得知这消息后，就赶紧找中介买了套60多平方米的二手房。”在宁波务工的张女士说。
报告显示，上半年与下半年二手房成交量呈现“冰火两重天”格局。上半年，宁波二手房的市场成交量和成交均价均处于历年高位走势，到了下半年，量价开始结束快速增长的势头。
回顾2018年二手房市场，宁波自3月1日起放宽了购房落户条件，年初温和的二手房行情瞬即爆发出惊人的成交量，4月份市五区单月成交高达10323套，全年成交套数创历史新高。据统计，90㎡以下的小户型存量住宅2018年环比增量18%。需求上涨，房东自然也就加价出让了。按套均成交面积约90㎡换算总价，2018年市三区住宅成交总价套均增加约40万元/套。总价在150万元以下的二手房库存消化明显，主要原因就是宁波市取消了购房落户原100㎡面积的要求。
8月，人才购房补贴政策终止，成交环比下降四成，一直横盘至年末，市场再现观望情绪。“三四月份的时候，不是怕没客户，是怕房东跳价太厉害，有些房东还变卦不卖了。现在，大家都观望着，我已经三个月没进账了。”某小型中介老板感叹。
·成交均价
成交月均价节节攀升
年初的15216元/㎡涨至10月份的2万/㎡
南天房产还对2016年至2018年的二手房均价做了分析比对。据统计，2016年市三区存量住宅均价为13538元/㎡，月均价走势比较平稳；2017年成交月均价呈小幅震荡向上，年成交均价为14814元/㎡，环比上涨9.43%；2018年成交月均价节节攀升，年成交均价为18342元/㎡，环比上涨23.82%。
这一轮的房地产市场上升周期来看，2018年是房价上涨增幅最快的一年，市三区存量住房月成交均价从年初的15216元/㎡至年末涨至19650元/㎡，其中10月份市三区的存量住宅均价突破了2万均线，当月成交均价为20092元/㎡。
“现在市区很多居住十年以上的老房子，市民有强烈的改善居住环境的需求。但是眼下250万以下的商品房一房难求，在高房价背景下，很多人需要先把老房子卖掉。2018年3月的落户政策放开，大大激活了100平方米以下老房子的市场流通性。之前有换房需求的那批人，在政策推出后终于卖掉了老房子，这样的案例比比皆是。”南天房产副总经理郑桂良说。
宁波楼宇记者张培坚摄
今年楼市风往哪儿吹？
·房产大咖谈
从宏观趋势分析，货币政策、金融政策都会影响到楼市。2019年的全球经济和金融市场仍有较大不确定性，中国经济在由高速增长向高质量增长的转型与结构调整过程中，针对经济运行的边际变化，2019年宁波楼市将走向何方？记者邀请房产开发商、房产中介、第三方机构等各方大咖，从多角度谈谈老百姓在2019年比较关心的问题。
1、在2018年的楼市调控中，限购、限贷、限价、限售，这“四限”是核心政策，你认为这些政策在2019年会松绑吗，哪个最先松绑？
2019年的主基调是“稳”，稳地价、稳房价、稳预期，“稳”即可小幅波动，但不可大涨，也不会大跌。预计2019年“四限”政策中会出现因城施策的局部松绑迹象，限价、限售在一些城市将会被调整，但限购、限贷出现松绑的概率相对较低，尤其是在一线城市和热点二线城市。
宁波容创有容有限公司副总徐江涛
2、2019年，房价会如何变化？
从宁波楼市2018年下半年的成交情况来看，月均成交环比下降四成，没有成交量支撑，房价上涨动力略显不足，但年末有部分城市传出“调控松绑”信号、首套房贷利息可税前扣除、土地成交频传等楼市利好因素作用下，2019房价还将保持在高位运行。南天房产副总经理郑桂良
3、2018年的四季度，很多购房者都在观望。你认为2019年，对刚需购房者来说，在什么情况下入场比较适宜？
目前房地产市场总体处于低位，宁波房价相对比较稳定，对于刚需来说，2019年应该是一个不错的购买时间。国家一直强调“房住不炒”的原则，对于刚需购房群体，各类政策一直也都是鼓励的，因此刚需购房者在“当买则买，量力而行”的原则下进行合理购房。
荣安地产营销部相关负责人
4、2019年，房地产税会不会来？
2019年房地产税可能依旧不会实施，根据目前各方消息来看，房地产税依旧是一个稳步推进的过程，从提交立法到实施，预计会衔接限售的年份，在2022年前后或许会出台。宁波容创有容有限公司副总徐江涛
5、你认为2019年宁波楼市的房产开发商、中介会不会迎来一轮洗牌？
开发商层面来看，着眼宁波的城市定位，目前市中心高楼并不多，很多老小区有待拆迁改造，从而整体提升城市形象，除了市中心的老小区改造以外，“圈内”几乎没有更多的土地可以供应，土地之争还是会发生在圈外，再加之土地价格、市场准入门槛的提高，确实会引来更多的外来房企，本土房企的项目会趋向“少而精”。
中介市场随着整个城市化的进程，成交量逐年稳步增长，市场消费群体年轻化，消费更趋向品质型，中介的消费市场必然会向门店数量多的、经营服务规范的、客户体验好的品牌集中。同时，政府也在严抓市场规范，比如真房源、经纪人的从业资格等等，所以，没能依托先进的互联网信息平台，还在用“打业主名单”等传统模式作业的中介将会被逐渐淘汰出局。宁波德佑授权总监薛敏强 现代金报通讯员庄艳 记者钟婷婷 制图吴玉涵
编辑： 杜寅
