共用部位、设备维修费用分摊

　　如果房屋出现问题，业主又该怎样来使用这笔专项维修资金呢？工作人员解释说，专项维修资金专门用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。“不过，并不是小区的一个地方要维修，整个小区的业主都必须为此买单。”工作人员说，房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，有一个费用分摊原则。

　　也就是说，如果多幢房屋的共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造，费用由多幢房屋的全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊；专属单幢房屋业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该幢房屋的全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊；专属一个单元房屋的业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元房屋全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊；专属一个楼层房屋业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层房屋全体业主按照房屋建筑面积的比例分摊。

　　《办法(草案)》还规定，未建立专项维修资金账户或账户余额不足的业主应按照房屋建筑面积的比例分担相关费用。而依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用等不得从房屋专项维修资金中列支。

　　中修以上须三分之二业主同意

　　不过，有些维修并不是说要维修就能维修的。根据《办法(草案)》，实施物业管理的房屋，对全体业主共有的共用部位、共用设施设备进行中修及中修以上的维修、更新和改造的，由物业服务企业提出专项维修资金使用方案及费用预算并公示，经业主大会通过并报当地房产管理部门备案后实施。“对部分业主共有的共用部位、共用设施设备进行中修及中修以上的维修、更新和改造的，由物业服务企业提出专项维修资金使用方案并公示，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的三分之二业主以上通过并报当地房产管理部门备案后实施。”工作人员说。

　　同时，未实施物业管理的房屋，由所在业主委员会或社区居民委员会提出中修及中修以上的专项维修资金使用方案及费用预算并公示，经该共用部位、共用设施设备具有共有关系的三分之二业主以上通过并报当地房产管理部门备案后实施。

　　此外，《办法(草案)》也规定，实施物业管理的房屋，物业服务合同中未明确房屋共用部位、共用设施设备中修以下维修费用在物业服务费中列支的，该部分维修资金经业主大会同意，可以从业主维修资金账户内按年列支房屋统筹维修资金。