-观点碰撞

　　正方：合同若有约定可视为“情势变更”

　　一部分律师认为，国家实施房产新政，是双方签约时无法预计的。这符合法理上“情势变更”原则。

　　他们称，如果在居间协议或正式合同上，明确约定了首付额度，其余贷款。由于房产新政对买方造成影响，已经无法履行原合同。买方有权选择买或不买，如果还想买，协议或合同就要重新签订。如果不想买，法律也应该支持解除合同。

　　在该案中，费先生和谢女士在与卖房、房产中介的合同里就约定，其中94万元的房款采用商业性按揭贷款的方式支付，由中介公司负责办理按揭贷款的相关手续。新政实施后，按揭办不了，合同自然就不能成立。

　　但同时，他们也提醒购房者，情势变更的确认是非常严格的。如果协议上没有具体写明首付额度，或首付数额与新政的规定持平或更高，协议签署时间在新政出台之后等，法院一般不支持解除合同的要求。

　　反方：购房者应当预见政策风险

　　“我觉得，房产新政不能视为不可抗力因素。因为新政主要针对的是投资行为。”浙江和义律师事务所傅凌志律师持的是反方观点，他称，在全国房价普遍高涨的形势下，购房者应当能够预见到政府有可能出台宏观调控政策以防止房产泡沫的发生，购房者对其买房行为的实施应有所取舍。而且，房产新政也没有增加购房者的交易成本，对于首付款的支付，购房者可以通过自身的努力去克服，所以不符合不可抗力的要求。

　　对于能否适用情势变更原则，傅凌志认为，房产新政的实施不会导致房屋买卖合同当事人之间显失公平现象的发生，并且对于房产投资者而言，房产新政应当属于其可预见的商业风险范畴，因此也不能适用情势变更原则。但合同当事人在订立合同时可以将国家宏观调控政策特别约定为合同解除的条件或免责条款。

　　-延伸阅读

　　定金为何从2万涨到20万？

　　房产新政出台前，由于房价变化较大，常出现卖方反悔、坐地涨价的情况，于是，原本只是作为一种履约保证的定金，变成了买方防止卖方坐地起价的“杀手锏”，定金的“行情”也从2万元提高到20万元后。

　　房产新政算不算免责条件？

　　4月17日新政出台后，提高了二套房、三套房的贷款门槛，各地的房产合同纠纷都有增多，其中比较突出的要数解约后的定金纠纷。

　　如何才能合法地解除合同，而不必遭受巨额的定金损失，或者说，如何才能合法地没收定金，将政策带来的房价贬损的损失降到最低？法律规定了两种情形，可以免除履行合同的责任：即不可抗力或是情事变更。

　　那么，新政算不算不可抗力或是情势变更？这个问题，律师们正在争论，但目前还没有哪一家法院给出过确定性的答案。

　　“悔买”案出现后，有法律人士提醒买卖双方，在订立合同时，如需要第三方帮助支付，应明确一下前提条件，当第三方因故未能支付时，买卖双方再通过补充协商寻找新的解决办法，或者双方自动放弃履行买卖合同。