过去一年来商品房(上图)和二手房(下图)成交套数、价格环比涨幅示意图

　　从去年4月17日新“国十条”出台至今，这波被称作“史上最严”的楼市调控已满一年。本轮调控，一波而有三折——新“国十条”、去年9月的新“国五条”、今年1月26日的新“国八条”，力度是一浪高过一浪。

　　在这样的背景下，甬城楼市伏而起、起而又伏，到今天，成交已是极度萎靡，只是房价在摇摇晃晃间仍还居高未下。接下来，楼市的风会往哪个方向吹？

　　楼市回顾

　　起伏太大，好比坐过山车——这是南天房产的中介业务员张立三，对调控这一年来市场的剧烈变动所生发的感慨。

　　“这轮调控开始之前的一个来月，我几乎每天晚上都要陪客户去看房——经常是晚上九点多还在外面跑。”张立三描述的是新“国十条”出台之前那段时间他的工作状态。当时，甬城楼市火得发烫、投机气息极其浓厚。张立三说：“那时10个买房人中，至少有4个是投资、投机客；他们过完年付50万元首付才买的房子，过了一个半月后，多数都至少赚了10万元。”

　　但新“国十条”拉开调控大幕后，接下来的100来天时间，老张基本上都在无所事事中度过，“生意淡得一塌糊涂”。

　　市房产交易中心数据显示，去年四月份市六区商品住宅销售套数为2310套，而到五月份一下子降至仅720套；四月份市六区二手住房共成交4435套，五月份则猛跌至1356套。

　　一些新政后新开的楼盘如“永和居易”、“万科·金色水岸三期”、“凤凰水岸”等，开盘价比此前的市场预期低了20%甚至更多。

　　不过，从去年七月份开始，随着政策的渐渐被消化，加上房价有所松动——当时的二手成交价格普遍比新“国十条”出台前降了10%左右，买房人开始重新入市，老张的生意又开始慢慢多起来了。到9月29日更为严厉的新“国五条”出台前，“感觉市场已经快和春天时候差不多热了，房东们叫出的价格，也差不多回到了调控前的水平。少数的投资、投机客，又杀了回来。”

　　据市房产交易中心统计，去年9月份市六区商品住宅销售套数为2603套，已超过新“国十条”出台当月的量；二手住房成交套数为1770套，连续三个月环比增长。

　　其间特别牵动市场神经的一个事件是，7月22日，东部新城再出宅地“地王”，且每平方米楼面价首度破2万元大关。

　　新“国五条”一出，市场再度应声而落。但这一次，老张感觉“冷的时间很短，只个把月时间，看房、买房的人就又多起来了。”在2010年的最后两个月，老张说身边那些新进公司的年轻业务员“大多一天见不到人影——都忙着陪客户看房去了”。这样的景象，一直持续到今年春节前。

　　市房产交易中心数据显示，去年10月份，市六区商品住房成交1279套，环比下降50.9%；但到11月份，这个数字已回升至1437套。去年12月份，市六区商品住房销售套数进一步回升至1769套；而到了今年1月份，更猛增至3158套，创出近15个月的新高。二手住宅的成交量，在去年12月份也基本恢复到了新“国五条”出台前的水平。

　　但在过年之前，新“国八条”突然出台，老张预料到过完年又要过“苦日子”了。“只是没想到的是，这‘苦日子’过到了现在，还看不到它什么时候会结束。”老张昨天苦笑着对记者表示。

　　从过完年到现在，此前每个月少则四五套多则六七套房子能卖掉的老张，如此告诉记者：“一个月能卖掉两套小房子——总价只有六七十万元、属于市场中总价最低的那类二手房源，已经很不错了。”老张的不少同事每个月“吞鸭蛋”，“一个在其他公司做的朋友，过完年到现在，总共才做了一笔租房的单子、收了300元的中介费，日子都快过不下去了。”至于投资、投机客，“早就不见踪影了。”

　　据市房产交易中心统计，新“国八条”出台后的第一个月即今年2月份，市六区商品住宅销售套数为1009套，比一月份骤降68%；而3月份，市六区商品住宅销售套数更进一步跌至仅460套，环比降幅达54%。这两个月市六区二手住宅的成交套数，都只有850套左右，比1月份减少近半，相比去年本轮调控启幕前的高峰期，降幅超过80%！