天量供应会如何影响楼市？

　　对于开发商而言，市场的竞争程度会更加激烈

　　目前，甬城楼市购房需求的观望情绪依然浓重，而“限购”、“限贷”等抑制需求的调控政策也未有放松迹象。

　　如果把楼市比作一个水库，现在甬城楼市这座水库的水位——库存商品住宅房源数量，已经处于自２００９年５月份以来的最高位。而今年上半年庞大的新开工住宅面积，相当于水库上游汹涌而来的水。与此同时，“购房需求仍然处于萎缩状态，即楼市这个水库的排水功能现在很差。”一位不愿透露姓名的房产代理机构负责人指出。这样一来，对于购房者而言，房源的可选择度将会进一步提高；对于开发商而言，市场的竞争程度会更加激烈。

　　更值得关注的是，开发商在２００９年拿下的土地，多数都是高价地。而当前，一些在售楼盘正在经历打折、调价。２００９年成交的宅地所转化成的新楼盘，如按当前在售楼盘的售价来定价，则开发商很可能会面临亏本销售的尴尬。如城西楼盘现在的销售均价低的已为１．３万元／平方米，且带２０００元／平方米左右的精装修。而２００９年古林成交的一幅宅地，其成交楼面价就逾１万元／平方米，有业内人士认为“单价如果卖不到１．８万元／平方米，基本没有什么利润”。

　　新开工的住宅，高地价决定了其房价“不能低”，在激烈的市场竞争形势下，自然也就很难卖得动。同时，高地价还让开发商不得不把楼盘档次往高做，新开工住宅的套型相应就比较大。统计数据显示，今年上半年新开工的住宅中，开工面积增幅最高的是别墅、高档公寓，其新开工面积同比增长了３３倍多！其次是面积在１４０平方米以上的非普通商品住宅，其新开工面积同比增长达到３．１倍。“想买、有能力买这些大面积房子的人，现在基本上都在‘禁购’之列，它们开盘之后怎么卖？”上述房产代理机构人士表示。

　　推出来的房子如果卖不动，开发商资金压力增大是必然的。事实上，据兴普房产副总经理陈振潘介绍：“现在除了一些大的开发商，资金吃紧的情况已经很普遍。”据记者从有关渠道获得的一份报告显示，今年上半年，我市房地产开发企业获得的银行贷款不到百亿元，同比增速较今年一季度回落了近１６０％；而企业自筹资金成倍增长，同比增长了３．３倍，增速较去年同期提高２３０％多。从中或许可以看出，紧缩的货币政策已使开发商银行融资难度大幅提高，而不得不转走民间融资途径，比如借高利贷。

　　销售受阻、资金趋紧，已经在造的房子怎么办？开发商为了活下去，也许房价按成本核算即便“不能低”也不得不低了。当然，开发商也有可能通过“自我调节”，来避免参与惨烈的市场竞争。“开发商会减缓施工进度，或者在施工进度达到预售条件后不去领预售证、不开盘。”陈振潘说。不过，在资金趋紧的前提下，陈振潘也坦言“做起来很难”，因为不开盘就意味着回笼资金的可能性就丧失了。

　　“开发商现在的状况，可以说是进退维谷。”陈振潘表示。

    记者 程旭辉 实习生 王颖 陈薇薇/文 王勇/摄