房产新政后，按揭办不出，定金能退吗？去年4月新“国十条”限购令和今年1月新“国八条”禁购令出台后，大量“要求返还定金”的案件起诉到法院。昨天，奉化法院判出了宁波首例受“禁购令”影响起诉返还定金案，而此前江北法院也判决了受“限购令”影响要求返还定金案。这两个案件，法官的审判思路是一致的，或许可给以后的纠纷一个参考。
“限购令”让第三套房难产法院判决：房产新政不属于不可抗力
去年4月，毛女士在江北看中了一套二手房，价格近90万元。于是她通过中介联系了卖家何先生。双方谈好，先付3万元定金，去年5月25日前首付24.8万元，剩下的由毛女士委托中介公司办理按揭。
4月11日，双方把合同签了。合同里，双方还特别约定一条：“如因买房人原因，无论何种理由被银行全部或部分拒绝，则原告最迟应于2010年7月5日前向卖房人付清该款，逾期视为违约。”
谁知没几天，“限购令”出台了。这套房子是毛女士的第三套房子。根据规定，第三套房的按揭贷款首付比例由30%增加到50%。
毛女士要求按照不可抗力的原则，与何先生解除合同，并返还定金。何先生拒绝，双方闹到法院。
江北法院审理后认为，不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观现象。新政出台是一个逐步演变的过程，可以防范和控制。而从双方在合同中约定的特别条款，也可知双方对于银行不能全额贷款或拒贷已有所预见。最终，江北法院驳回了毛女士的诉讼请求。
付完定金就遭遇“国八条”法院判决：首付仅增加3万，不影响合同履行
今年1月14日，奉化韩先生向吴女士买了一套房，价款80万元。双方在合同里约定，定金5万元，1月底前韩先生支付首付款40万元，余款35万元，由中介公司代办好按揭过户后，50天内支付。
韩先生说，定金付了，但过户手续一直没有办好，原因是对方吴女士不能及时赶到房管部门。半个月之后，新“国八条”出台了，规定“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%”。这是韩先生的第二套住房，首付款比例的提高使他不能依约办理按揭贷款。
该案的主审法官单宏洁表示，受调控新政影响，韩先生的购房首付款只增加了3万元，不足以导致其无法继续履行房屋买卖合同。
昨天，奉化法院把这个案子判了，驳回了韩先生要求解除合同，退还定金的诉请。
法官说法＞＞＞
退定金需要充分举证无力履行
今年上半年，省高院民一庭又出台了《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见》。明确审理这类案件，法院应尊重合同自由、诚实信用、依合同履行义务和公平原则，只有明确存在法定无效情形的，才可认定合同无效。
但《意见》第四条同时也规定：调控政策实施前订立的合同，约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，可予以支持；出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。单宏洁说，结合一直以来的审判精神，限购禁购后按揭办不出，他们一般倾向于合同应该继续履行，定金不退。目前还没有出现举证证明无力履行的案例。
东南商报记者胡珊 通讯员冯筏 诸葛宁
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