房产商卖房广告中宣称的“空中花园”，落实到现实中却成了消防避难层，如此巨大的落差让“万达４８克拉”的许多业主难以接受，有９４名业主对房产商宁波万达置业有限公司提起诉讼。该案经鄞州法院一审，业主们败诉。其中４５名业主不服，上诉至市中级法院，但终审判决仍维持原判，驳回了业主们的诉求。
办案法官称，决定该案成败的关键是：宣传内容和样板房，是不是影响业主买房的决定性因素。
实际交房与广告宣传很多不符
“万达４８克拉”的业主们称，购房前，他们在《城市之巅》刊物上看到“万达４８克拉”酒店式精装迷你小公馆商务楼的介绍，然后看了样板房，都感到非常满意。于是，他们签订房屋买卖合同，并全额付款。
但实际交房时，他们发现房子与开发商宣传资料上的说明大相径庭：空调主机外机放置柜竟然在室内，严重影响空间使用；房间内部装修与样板房严重不符；开发商承诺在地上的非机动车位改为了地下，却增加了商务房和商铺；宣传时号称五星级酒店的大堂装修却比较简单。更为离谱的是，原先颇吸引眼球的１６层、３２层的“空中花园”，最后竟然成了消防避难层。
买卖合同排除了广告的约束力
业主们认为，他们拿到的房子与房产商当初的宣传说明和允诺不符，存在严重瑕疵，开发商没有按合同约定尽义务，已构成违约。他们起诉，要求房产商依约兑现包括“空中花园”在内的所有宣传时的承诺，并向他们返还合计３８０多万元的购房款。
房产商称，《城市之巅》刊物上的广告只是吸引大家看房，其中的宣传内容不构成合同内容；而样板房，同样不能作为买卖双方确定各自权利义务的依据；至于宣传资料对“空中花园”的描述，也并非一定要兑现。因为，房产商跟购房人在《商品房买卖合同补充协议》中明确约定，仅以《买卖合同》、附件及补充协议作为明确双方权利义务的唯一依据。有关房屋和设施的所有口头或书面的协议、同意、承诺、允诺或说明，对双方均无约束力。
法院审理认为，广告宣传和样板房不构成买卖合同内容，因此房产商没有履行的责任。法院驳回业主们的全部诉讼请求。
法官提醒：注意买卖合同的排除约定
办案法官解释说，在一般情况下，如果房产商前期广告宣传和样板房是影响消费者购房的决定因素的话，那么这些广告宣传和样板房在法律意义上应该视为“要约”，即开发商必须兑现的。而本案的买卖合同中，广告宣传和样板房的约束力被明确排除，并且买卖合同中对实际房屋情况也有明确说明并附有室内图纸让客户签字确认。“这等于开发商已经明确告知业主：我卖给你的房子实际是这样的，并非广告宣传中的那样。”办案法官说，“如此一来，那些广告宣传就不是影响消费者购房的决定因素了。”
期房是一种相对特殊的商品，广大消费者购买时，根本看不到商品实物，而只能听房产商“纸上谈兵”。因此，法官提醒购房人，在面对房产商天花乱坠的宣传时，不要理所当然地将宣传内容等同于房产商实际交付的房屋，要注意商品房买卖合同中对此所作的排除约定。
宁波晚报记者 殷欣欣
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