海曙区日前出台《关于深入推进住宅小区物业管理工作的若干意见》：加大对服务老旧住宅小区物业企业的补贴力度。同时，就如何规范物业服务行为提出多项意见，引导物业企业继续走市场化道路。
一边是加大政策扶持力度，一边是推进市场化运作，物业服务企业发展之路究竟在何方？
部分老小区收支难平衡
日前，记者就海曙区国医小区的物业管理收支情况作了了解，该小区当前物业服务收费标准为每平方米每月0.15元和0.2元两个档次。以2011年为例，该小区实际收缴物业费约9万元(全额约为12万元)，加上停车等其他收入，有约27万元收入。当年的支出约32万元(包括人工、绿化维护以及其他管理成本)。
“把小区所有收入计入物业收入算，收支尚存缺口约5万元。”海曙物业办相关人员说，对国医小区这些1998年以前交付的老小区，每年市、区政府都会给予补贴，以使小区的收支基本达到平衡，物业企业能够保持运作。
据了解，目前仅海曙区就有类似的老小区70多个。“事实上，有很多老小区情况比前面举例提到的小区还不如，如果要吸引物业服务企业管理，就必须有政府的政策支持。”这位工作人员说。
老小区物业管理赢利难
“小区的收费项目不是挺多吗？有停车收费、物业出租收费，为什么还会赢利难？”许多小区住户质疑。
对此，业内人士认为，其实许多老小区基础配套设施存在先天不足。有的没有配置经营用房；有的公共区域有限；有的出入口多，人员配备成本极高；有的小区水管、监控、消防等设施设备配置不全、老化、瘫痪，导致后期维修成本逐年加大。
老小区物业收费标准太低则被认为是制约老小区物业服务走市场化道路的最大障碍。“低标准的物业收费与日益上涨的物业服务成本形成强烈反差。”市物业协会相关负责人表示，“当前的收费标准大多是在十几年前定的，非常低，虽然小区与物业可依法自主协商提价，但实际操作难度很大。至于停车费等公共经营收入，市物业管理新条例明确业主对小区公共经营收益拥有绝对支配权，致使原本补贴物业亏损的做法可能难以继续。”
老小区同时面临物业费收缴率低的问题。原因有三，首先是物业企业通过降低成本保基本赢利，导致服务不到位，引起居民不满。其次，有部分居民社会依赖性强，享受了服务却不愿意支付费用。再加上老小区低收入群体相对集中，造成收费难。“一旦不缴物业费的人多了，还容易产生‘跟风’效应。”一物业公司负责人说。
谁来接手老旧小区
老旧小区居民有强烈的物业服务需求，而物业服务企业因为难以赢利又不愿接手老旧小区，这一矛盾如何解决？
海曙区出台的《若干意见》意在对物业服务企业采用“双轨”制，“物业服务企业就是服务行业，应该享受服务行业的扶持政策发展壮大。同时，该行业又带有一定的社会公益性质，在一定情况下需要政府的扶持。”海曙区物业办一负责人说。
在这份意见里，海曙区继续加大对老旧小区物业服务的扶持力度：将1996年以前和1996-1998年期间交付使用的老旧住宅小区的区级奖励补贴标准，每月每平方米分别提高0.10元和0.05元。对持“三证”的最低收入家庭，物业服务费给予全额补助。对保障性、拆迁安置等特殊小区给予税收扶持。对服务保障性住房、拆迁安置小区以及1996年1月1日之前交付住宅小区的物业服务企业，给予其所缴营业税区留成部分100%的补助。
在扶持物业服务行业做大做强方面，海曙区采用的政策包括每年安排专项资金，奖励物业服务品质提升明显的物业服务企业和先进个人；引入市场竞争，规范招投标行为；不定期提供专业的培训教育，规范物业服务企业的履约行为等。
宁波日报记者 王 岚 海曙记者站 许玉芬
编辑： 徐挺纠错：171964650@qq.com
