丁安绘
随着城市化建设的不断深入，许多旧房被拆迁，由此引发一类特殊的房产纠纷，涉及多年前城镇居民或虽住农村但非农村经济合作社成员，向农民所购买房屋的合法性问题。
多年前的房屋买卖不被法律认可
1997年，王某与象山县某村村民杨某签订了一份房屋买卖协议，杨某以1.6万元的价格将自己的房屋转让给对方。
王某没有想到的是，去年10月，杨某将其告上法院，要求法院判双方14年前签订的那份房屋买卖合同无效。
在王某看来，杨某事隔多年突然反悔，是因为土地升值，其行为不但有违契约原则，而且有违诚信。
象山县人民法院审理此案后认为，这处争议房屋建在农村集体土地上，王某非该村经济合作社成员，根据有关法律，不得享有该村集体土地使用权，双方虽然自愿签订了房屋买卖合同，但违反了国家法律、法规的强制性规定。法院据此作出判决，两人14年前签订的房屋买卖合同无效，王某须将房屋返还给杨某。【详细】
房屋拆迁、土地增值成反悔主因
其实，早在上世纪末，此类纠纷就开始出现，此后几年，数量呈不断上升趋势。2002年前后，鄞州、北仑等地的基层法院最先对这样的“陈年旧账”作出判决，主张双方原先所签订的房屋买卖合同无效者，虽然被指缺乏诚信，但其诉请最后都获得了法院的支持。
分析案件发生的原因，主要是近年来房地产价值直线上升，农村旧房被大量拆迁，面对爆炸式的财富增加，原先出售房产的一方再也无法淡定，而国家的相关法律为其提供了反悔的可能。
合同撤销，对方损失如何补偿？
农民将房屋卖给非本村人，由于不符合国家的强制性规定而被法院认定为无效，但随之带来一个现实的问题：双方当初的买卖是在自愿基础上进行的，现在合同不能继续履行，必将给其中一方造成损失。而且，反悔一方的行为确实有失诚信，如果其因此得利，不符合基本的法律和道德准则。
据记者了解，法院在判决时有两种不同的处理方法：一种是同时判决反悔者应对另一方作出相应补偿；还有一种是，判决并不涉及具体的补偿问题，但提示对因此产生的其他的纠纷(包括因合同撤销致一方受到损失)，当事人可依法另行起诉，要求另一方予以赔偿。
法官说法
非农村居民为何不能向农民买房？
现在，对于非农村居民不能向农民购房，建在集体土地上的房产只能在本村村民之间转让的规定，人们大都知晓，但所涉及的具体法律规定和法律关系究竟如何呢？对此，法院民事庭的法官作了权威的解读：
首先，房产的一个基本原则是“房地一体”，也就是说，如果要转让或抵押一处房产，房屋的所有权和该房屋所占用的土地使用权必须同时转让或抵押，这一原则对于农村房屋同样适用。而根据我国相关法律，农民建房所用的宅基地属于集体所有，农民只有使用权，不享有处分权，因此，建在集体所有土地上的农民房屋只能在本村村民间转让。
其次，所谓农村的宅基地，其使用权是与农村居民的特定身份相联系的。《土地管理法》规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，享有宅基地使用权的必须是村集体经济组织的成员。从这个意义上说，宅基地的使用权是具有一定福利性的，因为本村村民基本上是无偿获得这种使用权，或者只需要缴纳很少费用。此外，宅基地的使用权还具有保障农民最基本生存权益的意义，如果允许农民自主变卖自己的房屋，从长远角度看，不利于保护农民利益，会给社会的稳定带来隐患。
此外，由于农村人口不断增长，对宅基地的需求越来越大，如果允许农村房屋不受限制地自由买卖，农民在卖房失地后就可能提出重新获得宅基地的要求，这不但有失公正，而且会造成耕地的流失，与严格保护耕地的基本国策相悖。
宁波日报记者 董小军 通讯员 王文艳 方宇强 奇 观
编辑： 徐挺纠错：171964650@qq.com
