"最牛"业委会是怎样炼成？记者再访联南社区业委会

摸清自己小区的“家底”

联南社区手里的公共收益，正是通过这样一次次的维权而争取到。而维护自己权益的起点，杨国彦说，关键是彻底摸清自己小区的“家底”。

比如为了搞清楚小区每年到底能收多少停车费，他和业委会成员经常在小区巡逻，查看小区汽车拥有量，为的是查清小区停车费的收入情况，经过勘察，他们发现，小区停放车辆大约８００辆，按照每车一年１０００元的租金算，这笔收入在８０万元左右。

不仅如此，早在２０１０年９月，业委会的主要成员还和联北社区、联安社区的业委会成员一起，前去无锡的春江花园小区考察学习小区物业业主自治模式。无锡春江花园小区业委会就曾代表业主成功向物业追回５１７万元，这些钱绝大多数来源于小区共有部位的经营收益。在解聘物业公司之后，春江花园小区成功实现业主自治，物业费和小区共有部位经营收益都很好地用在了小区日常物业管理和硬件改善上，小区面貌和居民生活得到极大地改善。

无锡春江花园的模式，也开始在联南社区得以实现。

制定小区的额定包干制

联南社区现在每年约有２００万元的公共收益，这主要来自８０万元的停车费，和约１２０万元的公共经营用房的租金。

联南社区现在实行的物业服务是额定包干制。

包干制并不特殊，宁波大多数小区都是包干制。和对应的酬金制不同，包干制“好比装修时给你一个总数，泥工、漆工、木工等等统统做去，成本不够是不再添补的。”

杨国彦说，从去年开始，业委会和物业进行协商，制定了小区的额定包干制。他们把物业所需要的人员、工种都定额定好，比如保安多少名、保洁员多少名等，工资分几档，物业日常运作有哪些开支等，测算后并和物业协商，确定小区物业的年运营费用是１４１万元。

按照现在联南社区每平方米每月２．５元的物业费，若全部居民都按期缴纳，可以收得物业费５３万元，根据实际的缴纳比例，只能收得大约４０万元。

这１００万元的差额，就是由业委会以费代币的方式，通过停车费和部分公共经营用房租金的收取，向物业公司支付。而剩余的，就是全体业主盈余的公共收益。就是这些盈余，才使得业委会有余力给居民派发年底分红。