"新国五条"细则出台 二手房成交可能首当其冲

　　国务院办公厅近日发出通知，要求继续做好房地产市场调控工作。而这个被称作“新国五条”的实施细则内容，昨天已传遍甬城房产界。业内人士普遍认为，从去年夏天开始成交不断升温的甬城楼市，将因此降温；尤其是细则中提及的住房转让要严格征收２０％个税的内容，更被认为将严重影响到二手住房的成交，进而连带降低商品住房的成交。

　　据记者了解，春节长假之后，本地的商品住房市场和二手住房市场，成交均呈快速回升的势头；同时，房价也出现了上涨的苗头。有销售不错的在售楼盘，据称准备每平方米提价上千元；而有的二手房房东因为房源挂出后看房人不断，已经多次提高报价，累计提价逾２０万元……

　　“在市场成交量走高之后房价也出现走高趋势的这个时候，可以将‘新国五条’细则的出台，比喻为一场及时的‘降温雨’———尤其是在降温房价方面。”有本地房企高层人士说。

　　不过，鉴于细则的具体实施方式以及实施时间没有明确———尤其是对二手房计征２０％个税的这部分内容，业内人士预测说，不排除短期内会出现二手住房集中办理过户手续、商品住房集中进行备案合同的“成交潮”。

　　二手住房交易个税或大幅提高

　　“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的２０％计征。”———细则中的这一条内容，在２１世纪不动产宁波区域总经理施建益看来，威力巨大：“购入时间越早的房子，因为差价可观，以后卖掉时可能要缴极高的个税。”

　　目前本地二手住房在交易时，只有购入时间已满５年且为买房人家庭唯一住房的，才能免个税；如果不是家庭唯一住房，则一般按交易总价的１％计征个税。而按照细则，今后非家庭唯一的二手住房在出让时，可能都要按转让价格核减原购入价、已缴税费等的差额的２０％征收个税。

　　“目前市场上最抢手的二手住房，是老三区内房龄已超５年、不用缴纳营业税，面积在七八十平方米的房源。”施建益说，一套２００７年时买进的８０平方米的房子，当时购入总价在６０万元左右，而现在的成交总价一般可达１１０万元，如按差额的２０％税率计征，个税将达到１０万元。“凭空多出１０万元的税，购房者肯定难以接受。”而一些购入时间更早的房改房，转让个税更可能高达数十万元。

　　多位房产中介人士同时表示，因为交易时必须提供契证，“很少会有二手住房的原值是核查不出来的。”鉴于此，业界普遍认为，下一步二手住房市场的成交萎缩难以避免；投资投机性购房需求，则将被更彻底地清退出市场。

　　商品住宅市场可能连带降温

　　如果二手房成交量因为个税的大幅提高而大降，在东城泰富不动产总经理汪巍看来，很可能连带影响到新房的销售。“从去年下半年开始，在新房市场内下单的，相当一部分是改善型购房需求。这部分购房群体中不少已被‘限购’或‘限贷’，一般需要卖掉手中的小房子，才能获得购置新房所需的资金或者购房资格。”汪巍分析说，如果手中的小房子在二手房市场上卖不掉了，很大程度上就会打消他们购置新房的念头。

　　细则同时还预留了楼市调控具体政策升级的空间———在本地多位房产界人士看来，对楼市下一步走向可能带来重大影响的内容包括：进一步提高二套房的首付比例和贷款利率；到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现个人住房系统的联网。

　　“在个人住房信息系统联网前，现行的‘限购’、‘限贷’看来不可能取消。而且如果房价涨得太猛，政府要被问责，并且‘限贷’还可能升级。”东城泰富不动产总经理汪巍认为，这就给房价套了“紧箍咒”。

　　荣安地产营销负责人钟卫民表示，如果报价太高的楼盘领不出预售证的内容被严格执行，一些拿地价格过高的楼盘“说不定还要割肉，以低于拿地价开盘”，因为开发商在资金压力下，不可能长时间“熬”着不开盘、不卖房。

　　细则多数内容本市早已在实行

　　细则中提及的有关“限购”的内容，包括“限购区域应覆盖城市全部行政区域”，“限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房”，“购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前”，“对拥有１套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房”等。这些内容，本市自２０１１年２月２０日开始施行“限购”政策至今，一直都在操作。

　　细则所要求的商品房销售明码标价、一房一价，以及对商品房预售的资金监管政策，本市也早已经出台并执行。细则要求在２０１３年底前，地级以上城市“把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围”。而将于本月１１日开始申请的供应市三区的市、区两级共３２４８套公租房，其三大类供应对象中，便有外来务工人员这类住房困难群体。记者 程旭辉