承租人擅自“群租” 出租人可解除合同

严勇杰 绘

业主出租房屋时，碰到群租现象可与承租人解除合同么？承租人租到的房屋涉及违章该怎么办？房屋租下来后根本无法实现约定用途又该怎么处理？昨天，鄞州法院发布了房屋租赁合同纠纷案件审判白皮书，通过经典案例分析了该类案件的新趋势与新特点。

承租人擅自“群租”

出租人可解除合同

案例：２００９年９月份，赵先生与钱先生签订了房屋租赁合同，将一套两室一厅的房子租给对方，租赁期为５年，允许转租。但钱先生却分隔房间，分别租给了６个年轻人。

赵先生要求提前终止房屋租赁合同，钱先生不同意。今年１月，赵先生起诉至鄞州法院，以钱先生未经其同意、擅自改变租赁房屋设计结构违反合同约定为由，要求终止房屋租赁合同，并将房屋恢复原状。

法官解读：如承租人未经出租人同意擅自进行“群租”，出租人有权要求解除其与承租人签订的房屋租赁合同，如承租人以出租人知道或者应当知道租赁房屋进行“群租”而未提出异议为由进行抗辩时，承租人必须对此进行举证。

不过，即使出租人同意承租人进行“群租”，但“群租”房屋或“群租客”存在危害或损害其他业主合法权益的情形，法院可以依据《合同法》规定，以出租人与承租人恶意串通、损害第三人利益为由，直接认定双方签订的租赁合同无效。

违章建筑房屋出租

租赁合同无效

案例：２００９年初，祝某买下一间店铺。该年７月起，祝某在未取得建筑工程规划许可证的情况下，擅自在涉案房屋内进行地面挖掘。２０１１年４月，祝某将该店铺出租给叶某使用，而叶某对店铺被违章改造并不知情。

叶某承租该店铺后，预付了第一年租金１３万余元。装修刚开始，城管工作人员就前来阻止，告知其该房屋下挖部分系违章建筑。叶某要求祝某返还租金，却遭到拒绝。无奈之下，祝某只好起诉至鄞州法院，要求确认房屋租赁合同无效，并判令祝某返还租金。

法官解读：因改建、扩建，使得原本合法的店面房成为合法建筑和违章建筑的混合体，且二者混为一体，不可分割，此种情况下该房屋租赁合同无效。

在审理与违章建筑相关的房屋租赁合同纠纷时，对违章建筑的认定是处理纠纷的关键。一般而言，是否取得建筑工程规划许可证、且租赁标的物是否与规划许可证的内容相符，是认定租赁标的是否是违章建筑的标准。如租赁标的物已取得建筑工程规划许可证，仅未取得产权证，则不应认定租赁合同无效。