购房心态转向积极 观望资金加速流入楼市

　　“现在可以出手买房了吗？”“××楼盘还有没有房子？”“××楼盘前阵子搞的优惠还有吗？”最近几个月，记者身边这样的声音逐渐增多起来。仿佛想买房的人一夜之间都从黑夜中苏醒过来，沸腾了这个沉寂多年的市场。

　　数据显示，今年1-5月，全市住宅商品房累计成交2813套，月均成交563套。这样的成交量水平，较2009年月均409套的历史最高水平还提高了38%。成交量井喷的背后，是购房者心态从“谨慎观望”向“乐观出手”发生的积极转变。政策明朗、成本下降、库存减少，市场发生的变化正挠动着购房者蠢蠢欲动的心，而蛰伏许久的观望资金也开始加速流入楼市。

　　政策明朗让购房者吃“定心丸”，利好频出坚定市场信心

　　购房心态的转变首先得益于政策导向的转变，从原本的严厉调控，到调控松绑，再到政策扶持。政策导向的转变让市场前景明朗化，也让购房者坚定了下单信心。

　　近年来，调控政策对慈溪楼市的走势影响深远。2009年，随着新型城镇化的大力推进，我市房地产市场快速升温，当年全市住宅商品房共成交4916套，达到历史峰值。然而，自2010年起，以“限购”、“限贷”为代表的楼市调控政策陆续出台，使成交量从高位跌落并呈断崖式下跌：2010年成交3742套，2011年萎缩至2835套。2011年以后，市场从“供不应求”迅速转为“供过于求”，但调控之手还在抑制需求，反而加剧了供求失衡。虽然自2012年起，慈溪房产市场刚性需求成为主力，成交量开始缓步上升，但在庞大的供应量面前，成交量却无法回到2009年的高度，原因就是调控政策抑制了大量改善型需求。没有改善型需求进场，刚需独撑市场终不能持久。于是2013年下半年以来，慈溪住宅商品房成交量持续下降。2014年上半年，全市住宅商品房仅成交1089套，月均181套，市场情绪又一次到达“冰点”。

　　而2014年下半年，“限购”、“限贷”等政策的陆续松绑让市场看到了期盼已久的曙光。7月30日，实施近4年的“限购”政策正式取消，吹响了市场反攻的号角；国庆前夕，“限贷”政策松绑。至此，两大抑制市场需求、尤其是改善型需求的枷锁正式解除。市场也做出了积极反应，2014年8月，即“限购”松绑首月，全市成交量就创出716套的巨量，要知道前7个月的月均成交量才189套。“限贷”松绑首周是国庆假期，各大楼盘迎来了一波看房热潮，单周成交量同比增长2倍。此后，11月17日高校毕业生购房优惠政策出台，11月22日央行降息，11月25日住房公积金个人贷款政策调整……这一系列优惠政策的集中释放，将政策预期彻底明朗化，为疲软的楼市注入了一枚“强心针”。成交量也出现爆炸性增长，2014年11月成交727套，12月成交696套，2015年1月更是成交746套，创出历史新高。

　　要知道，慈溪楼市的库存在2013年时已处于“供过于求”状态，而近年来慈溪也没有大量外来购房者入市，即使在调控政策下，每年成交量也有4000多套，也就是说，市场的供应量和刚性需求量是长期处于“不平衡的平衡”状态。因此，出现如此惊人的成交量暴涨，原因只有一个，那就是大量的“观望者”、“犹豫者”，许多原本“可买可不买”的购房者，纷纷选择了出手。由此可知，当前的市场氛围已逐渐摆脱弱市“谨慎观望”的特点。

　　而今年春节过后，成交量一直保持在高位，也说明了这一轮的成交火爆并不是短时间的“激情”，而是逐渐变成一种“新常态”。这是在经历了漫长的调控抑制后，市场需求的自然释放，是“供过于求”向“供求平衡”的必然转变。从购房者的角度看，愿意在此阶段入市，说明其购房意愿的提升，而政策导向的明朗起了至关重要的作用。正因为感受到政策托市、救市的意图，且力度强、有持续性，才让购房者更加有信心考虑自己的购房计划，进而坚定入市的选择。

　　购房成本大减，购买力提升让购房者出手更果断

　　政策利好让购房者坚定了入市信心，但左右购房决定的最重要因素，还是购房成本。而当前市场多重利好因素交织，构成了一个低成本的购房窗口期。

　　首先，是房价的“超跌”。数据显示，今年5月全市住宅商品房的成交均价为每平方米8678元，同比下降23.7%，已经连续两周成交均价在9000元/平方米以下。今年以来的整体成交均价也跌破10000元/平方米，这是自2009年以来的最低谷。2014年下半年以来，不少新开楼盘低价开盘，在售楼盘纷纷降价促销，一些尾盘更是出现价格腰斩，使得慈溪住宅商品房销售均价不断走低。

　　房价起起伏伏是市场经济的正常现象，但回顾历史，去年下半年的这轮下跌已属于“超跌”行情。2011年，全市住宅商品房成交均价为每平方米14406元；而到2014年11月，全市住宅商品房成交均价已跌至为每平方米8980元。慈溪房价在2011年达到高峰后，三年来下降了近40%。这是近年来全市住宅商品房价格的历史低谷，从高峰到低谷的断崖式下跌背后，是开发商因去化困难导致资金紧张而不得已为之的“亏本卖房”。

　　其次，是贷款利率达到“史上最低”。央行于今年5月11日再次下调人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点，这是近半年来的第三次降息。调整后，目前商业贷款(5年以上期限)的基准利率为5.65%，公积金贷款的基准利率为3.75%。此利率已经跌破了2009年历史最宽松时期的纪录，楼市步入史上最低利率时代。以一笔总额100万元、20年期、执行基准利率、等额本息还款的商业房贷为例，累计三次降息的影响，购房者的月供大约能降低521元，总利息能少支出12.5万元。这对于普通家庭来说，无疑是减了一大笔负担。

　　再者，如二套房首付降至4成，公积金首套和二套房分别降至2成、3成，公积金额度上调、营业税免征年限“五减二”等政策，更是从多角度降低了购房者的入市门槛，无论是刚性需求还是改善型需求，都能在这些利好政策中获得实实在在的优惠。多项政策利好叠加的减负效益，往往高达几十万元。

　　房价下跌加上政策减负，让购房者的实际购买力有了明显提升。同样的房子，可以用比前几年更低的成本购买，这样的时机让不少购房者出手更加果断。

　　库存开始减少，涨价预期让部分购房者心态转为急迫

　　当前房价处于低谷，主要是因为市场仍处于“供过于求”的阶段，而随着各大楼盘去化速度的加快，全市库存正在逐步减少。不少购房者的心态开始出现“危机意识”，一方面是担心心仪房源被抢走，另一方面则是对房价将回升的担忧。

　　慈溪住宅商品房的库存量在2014年底达到12648套。光看这一数字可能有些吓人，按照每年5000套的消化速度，完全消化也要两三年。但如果从供求平衡角度看，这样的库存其实并不多。慈溪住宅商品房市场供求平衡的库存量大约5000-8000套，低于这个量，供不应求，房价会大幅度上涨，库存量高于这个数量，市场供过于求，房价会下跌。

　　从2013年开始，我市新推出的住宅用地大幅度减少，预计今年新推出商品房为2014年一半，也就是3000套左右。但同时，住宅商品房销售速度却在加快，去化速度达历史最高水平。按此推算，预计今年全年可消化库存将超过6000套，销售量创历史纪录的同时，也或将全市住宅商品房库存量降到10000套以内。

　　快速去化让一些购房者始料未及，不紧不慢的观望心态也转而变得开始急迫。虽然目前全市库存量依然较大，但真正在市中心优势位置的优质楼盘数量有限。无论是去年华润凯旋门的热销，还是今年壹江城的疯狂，购房者除了对房源本身的认可外，更重要的是对于价格的认可。高性价比的房源永远不缺市场，也正因为如此，当这些房源慢慢减少的时候，购房者的心态会变得急迫起来，生怕抢不到便宜。

　　而随着慈溪住宅商品房市场从“供过于求”向“供求平衡”转变，慈溪房价必将发生变化，将会止跌回升。到明年供应量进一步减少，政策鼓励购房的大环境下，需求会保持旺盛势头，2016年慈溪住宅商品房库存量会进入5000-8000套区间内，届时预计房价会出现恢复性上涨。一面是心仪房源不断减少，一面是房价涨价预期的越发强烈，不少有置业需求的购房者此刻的心态已不能像去年那么淡定。而这类原本游离在市场外的观望者也是一个庞大的群体，购房心态转向积极的同时，也将助推大量观望资金加速流入楼市。■记者 赵渝腾