据不完全统计，春节后的前两周，市五区商品房成交数逾1400套；据南天房产平台的数据显示，3月份市区二手房成交量稳步上升，成交均价也从15233元/平方米升到16483元/平方米。随着房价的上涨，越来越多的首次置业和刚需群体开始把目标转移到二手房市场，二手房市场或迎来新热点。
“首置刚需”成核心诉求 大户型存量房换手率持续走低
去年，宁波楼市可谓是一个不折不扣的“快销年”，市场整体销售率达73%，创6年新高。截至去年年底，宁波城区的住宅库存量仅为251万平方米，创6年新低。热点区块楼盘价格尤其是刚需型楼盘成交价格不断攀升，加之土地价格的上涨，导致刚需群体开始把目光向二手房市场转移。
据南天房产平台的数据显示，近两周平台二手房交易中，首次置业刚需群体占比57%，改善型需求占比为10%，投资类占比仅为5.6%。而在之前宁波天时利与南天房产共同发布的《2017宁波楼市年报》中，2016年宁波全市二手房交易中，首置刚需群体占比仅为38.5%；在2017年上半年，刚需群体大举入市引发成交高峰，占比提升至49%。进入2018年，首置刚需型的需求占比仍在不断增加，已成为二手房交易中的核心诉求。
业内人士表示，二手房住宅交易中刚需型占比的上升，同时也与房地产市场调控政策有着紧密的联系。2017年9月30日，“2年限售”政策实施，投资者逐渐淡出二手房市场，投资型二手房交易占比从原本的10%下跌至3%。2018年起，银行信贷政策以“遏制投机炒房，支持新市民购房”的理念进行紧缩性调整，投资型、改善型购房成本增加。
首置刚需的比例增加，使得二手房交易市场上“安居型”的二居室、三居室户型更受欢迎。据《2017宁波楼市年报》，在二手住宅成交面积段中，50-90平方米的二居室和90-140平方米的三居室较为集中，两者占总成交量的80%以上。反观140平方米以上的大户型存量房，换手率持续走低，且成交均价略低于同小区市价，而200平方米以上二手住宅的成交占比，从2016年的3.66%下跌至2017年的3.04%。
“户籍新政”落地 小户型住宅销售或迎短期利好
2018年3月1日起，《宁波市区户口迁移实施细则(试行)》正式实施，“取消原100平方米以上住房面积要求和45岁以下的年龄要求限制”“中专、高中学历在宁波工作满两年，无房也可以落户”等规定，放宽了落户的住房门槛和限制，宁波城市对外来人才的吸附能力进一步加强。
“这些利好新政将促使更多外来人口在宁波买房安家，而50-90平方米的小户型二手房，总价相对较低，性价比高，无疑将是这部分购房群体的首选。”南天房产市场总监庄艳说。
在业内人士看来，新政的实施对宁波房地产市场无疑是一个利好。首先，人口的增加意味着购房需求的提升，房企拿地的信心更足；其次，新政将在短期内对中小户型的住宅销售产生极速效应，也将对新房的定价体系产生积极影响；最后，人口增加，医疗、教育等公共资源承压，学区房价格会依然坚挺。
购房人群结构发生变化 90后成为购房“新群体”
“在以往的二手房交易过程中，绝对购房主力是35岁以上的客户，这一人群的购买占比达50%以上，而25岁到35岁的年轻客群，看房的频率高，却通常因为资金限制，无法转化为购房者。”南天房产副总经理郑桂良说。“但眼下，这种现象在逐步发生改变。”
据《2017楼市年报》，在2017年全年约12万组(商品房和二手房)的购房客群中，70后购房主体向别墅、大平层等豪宅转移，成交占比下滑明显；80后主要是以安家乐居为主，依然是当前购房的主力军团，成交占比达44.62%；90后异军突起，成为购房的全新人群，成交占比自2016年的9%跃升至2017年的21%，并且这一比率还将随着时间的推移而稳步上升。
购房者逐渐年轻化，虽然一部分90后是属于“被动入市”——父母借用子女名额购置房产或者父母资助为子女提前购买婚房，但仍有一部分90后是有需求的“真买房”。业内人士分析，90后年轻一代大多追求独立，崇尚个性，渴望拥有属于自己的自由空间。他们对居住体验的要求较高，宁愿房子面积小一些，也要选择交通出行、生活配套较为齐全的楼盘。此外，他们一般会选择离公司比较近的地方，而这些区域通常是老三区或CBD核心区，鲜有新盘推出，因此，小户型的二手房或精装公寓较受青睐。
业内人士指出，90后虽然年轻，但是在购房时并不盲目，对自身需求有着较为清晰的定位，房款总价低、房屋面积小、区位优越、投资回报率高等因素，将是90后在购房过程中主要考虑的问题。宁波晚报余涌
原标题：二手房市场或迎来新热点
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