“我想和你探讨下慈城的房子，我们合伙买一套怎么样？”
最近，房价飙涨，市民追涨心理也很严重。记者调查发现，民间兴起“合伙买房”热，很多购房者选择和朋友、未结婚的恋人、亲戚等进行合伙买房。
可是，看上去很美的“合伙买房”，实际上埋着雷。诸葛找房首席分析师陈雷和宁波大成律师事务所律师黄明均表示，合伙买房存在较大风险，一不小心就容易踩雷，市民合伙投资需谨慎。
合伙投资杭州湾的房子
口头承诺AA分账
要说合伙买房，90后范小姐就是其中一个。
“我有个同学，他去年在杭州湾世纪城买了套房子，买完后就转手租出去了，租金2000多元，房贷按揭也就3000多元。现在宁波要大力建设湾区经济，那里进驻的企业这么多，房子肯定很好租，杭州湾如果发展的好未来潜力很大。”范小姐和A小姐听完同学的投资想法后，就觉得投资买房可行，想要效仿。
范小姐算了笔账，房子总价大概在100万左右，首付三成，就要三十万，可是她没有那么多的积蓄来支付首付，问父母借怕他们不同意，怎么办？范小姐和A小姐一起约定合伙买房，因为A小姐名下已经有房贷，为了减少投入首付的金额，房产证写了范小姐的名字，双方约定首付、按揭和其他产生的费用采取AA制，减少投资成本和风险，以后卖掉房子赚到的钱也平分。
商定好后，两人一起去了杭州湾。“就去了一次，直接买了。现场全是投资客，我看九成都是。”当记者问到两人是否有私下签订协议时，范小姐表示并没有，只是口头上做了承诺。我们是认识很多年的老同学了，能够达成合伙买房，当然基于对彼此信任了。”无独有偶，和范小姐一样，在高新区工作的李女士和闺蜜三人，今年也花了300余万合伙买了一套涌宁府的房子。李女士说，他们也是只写了其中一人的名字，“我们并没有签书面协议，口头表示了无论盈亏都一同承担和分享。其实吧，合伙买房是想着不让钱贬值，退一步说，即使亏了，三人平摊压力也不那么大。闺蜜其中一人正好名下无房，我们是多年的铁姐妹，都知根知底的，所以觉得谁贷款利率低就写谁了。”
合伙高杠杆投资
签订书面协议防备风险
吴先生从事房地产行业的工作四年了，和同事聊得最多的话题自然就是房子。
去年年底，北仑小港某楼盘开盘前夕时，吴先生想要再购置一套做投资。但是刚买过一套房的吴先生，不仅掏空了大部分的积蓄，也承担着高额的还款压力。“我和同行朋友谈起来想要投资这个事，没想到两人一拍即合，索性就合伙买了一套。这样大大降低了购房成本。”
“我们认识时间不长，但是很熟啊，平常交流多，想法也不谋而合。都是专业的，对于后续的事情都是拎得清楚的，我们私下签了协议的。”吴先生告诉记者，他拟草了一份购房产权协议，双方签了字，但没有去公证处公证。“我也知道即使去公证处公证也没什么用。签订协议的目的是为了把各自的权力、义务在事先说清楚，对双方有个约束。”
记者看到，吴先生拟草的购房产权协议上，除了明确产权的占比，还有按产权比例对本房产未来盈利及亏损承担相应责任。由于宁波自2017年10月1日起出台了限售政策，双方约定，等限售期限过了后，再协商出售房产，赚取收益。现在，吴先生每月需要按揭还款12000多元。
业内分析：
合伙买房存在诸多风险
一不小心就容易踩雷
“合伙买房方面，资质和首付缺一不可，由于现在很多城市都采取限售政策，所以在购房时一般会使用一个人的资质去购房，然后签订联合协议，但这样的联合协议不受法律保护，只能由三方担保。一旦后续发生矛盾，很难走法律手段维权。”诸葛找房首席分析师陈雷认为，合伙买房的风险主要有两种，一种是某一个人单方面将房产抵押，进行套现。另一方面，如果未来房价下跌，风险承担分配不均，出手还是继续持有意见不统一，都存在潜在的风险。
合伙买房容易踩雷。有多年从业经验的宁波大成律师事务所律师黄明认为，大家在购房之前可能会觉得合伙买房是非常好的，但是其实合伙买房也存在一定的风险。今天，黄明特别总结了一些风险和预防措施，分享给各位准备合伙买房的购房者们，希望能够尽量降低大家合伙买房的购房风险。
合伙购买的房子处置意见分歧。黄明认为，对于合伙购买的房子，如果是用来出租的，租给谁，租金多少，租金怎么分配等，这些都是可能存在的风险，这些问题都需要合伙双方提早考虑清楚。如果双方是以投资为目的，准备过段时间转手的，那么什么时候转手适合，一方认为可以转手，另一方认为还会涨价的时候，怎么处理；如果房价降了，合伙双方又该怎么止损，如何分担各自的损失。这个都需要合伙双方提早协商好。
隐名合伙存在较大风险。黄明认为，当一方不方便出现在产权证上时，就会出现隐名合伙的情况。这时房屋产权就会出现只有一个人的名字，这时产权人就可以在不经过隐名合伙人的同意的情况下，擅自处理到房屋。而隐名合伙人对于房屋所有人的主张就无法对抗善意第三人，这样隐名合伙人的权益就会受到损害，这也是合伙买房存在的一大风险。
贷款风险。黄明说，当多人合伙买房需要贷款时，在银行住房贷款合同中，把一个人作为“主贷款人”，其他都是“共同贷款人”。一旦共有人之间发生纠纷，主贷款人就要承担其他共有人不按约定还款的风险。同时，当主贷款人不能还款时，银行也会向共同贷款人催收贷款。
明确共有方式。黄明认为，合伙买房理应明确共有的方式，共有方式包括共同共有和按份共有，虽然双方是合伙买房，双方的名字也都会出现在产权证上，但是还是需要表明双方的共有方式，这关系到如果房屋要出售的时候是由两个共同决定还是一个人决定就可以。“举个简单的例子：以甲和乙两个人合伙买房为例，如果是共同共有，日后房子出售，必须两个人同意才可。如果是按份共有，甲出资三分之二，日后房屋出售，甲可以不经过乙的同意。”黄明说。
不能忽略“隐形共有权人”。黄明认为，在合伙买房中还存在着这么一种人，我们叫为“隐形共有权人”，也就是说合伙人中如果有一方或者双方是已婚的，那么其配偶也会对该房屋享有一定的权利。那么这个时候当需要贷款或者日后需要将房屋转手的时候，也需要经过隐形共有人的同意，这样无形中也就增加了合伙双方矛盾产生的概率。
"对于合伙买房后一方结婚要求加名的。"黄明认为，现在普遍存在结婚后一方要求在房屋产权证上加名的情况，那么对于合伙买房的双方来说，如果一方在合伙买房后结婚，结婚对象要求加名该怎么处理。合伙买房后，一方结婚，然后又离婚，又该怎么处理。其中会涉及到很多问题，这些都需要双方在尽可能考虑到的范围内提早协商约定。
合伙买房如何预防风险？
鉴于上述所存在的可能发生的风险，黄明律师认为，光有产权登记上注明还不够，因此双方最好还能签订一份书面的协议：写清楚各自的出资方式、出资金额、贷款由谁偿还、贷款的权利和义务，相关的税费、租金收益、使用、物业管理费等如何承担或分享，日后房屋如何处置等等，将责任权利约定明确。万一双方产生纠纷，这份书面协议将成为解决纠纷的重要依据。
“看了上述的风险警示，相信大家会发现其实合伙买房并没有想象中的那么简单，一旦签订协议后就会发现会有很多纠纷产生，所以各位有合伙买房意向的人，在达成意向后，最好能咨询下周边的律师，并把可能想到的符合各自情况的相关事项都约定在协议里。”黄明说。
有业内人士也提醒市民，国家层面一直强调房住不炒，而合伙买房具有明确的投资意向，除了法律层面和道德层面的风险，从政府调控目标来说，并不鼓励这一行为。现代金报 记者 钟婷婷 叶佳
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