“以居民债务÷居民可支配收入测算，截至2017年年末，中国居民杠杆率高达110.9%，已经超越美国。”在6月下旬召开的中国宏观经济论坛上，中国人民大学经济学院副院长陈彦斌说。“居民杠杆率”一词也迅速成为近期大家关注的热点。业内人士认为，甬城新房成交虽然依旧活跃，但购房成本正在攀升，楼市已进入博弈期，市民买房应综合考量，量力而行。
居民杠杆率上升很快
一般来说，居民杠杆率主要指居民债务与GDP的比率，但有业内人士认为，以居民债务与居民可支配收入之比来定义居民杠杆率更为准确。居民债务主要分为经营性贷款和消费性贷款两个方面，近年来两者占居民债务的配比大致为20%和80%，而在消费性贷款的组成部分中，房贷的体量相对于车贷、信用卡透支等其他个人贷款来说，占据的量居于绝对主导地位。
“在过去10年里，中国的杠杆率上升得很快，尤其是近几年来的居民杠杆率，中国居民贷款超过了存款的增量，而居民杠杆率增高跟房价有很大关系。”中国社科院世界经济与政治研究所国际投资研究室主任张明如是说。
有数据显示，截至2017年年末，全国居民消费性贷款余额达31.5万亿元，同比增长25.8%；其中个人住房贷款同比增长22.2%，在“按揭买房”的主流模式下，一方面居民的收入水平与高房价匹配不均衡，另一方面则是居民对于房价看涨的预期不断提升，使得“加杠杆”的趋势愈演愈烈。据统计，中国居民杠杆率在近10年里的增幅，美国用了40年才完成。
居民购房成本进一步上升
2018年上半年，宁波楼市火爆异常。全市新建商品住宅共成交3万余套，销售额达852亿元，创下新高。同时，在新房供应量不足，“日光盘”频现的火热势头下，二手房市场也应声而起，上半年宁波市五区二手房累计成交4万余套，同比上升18.21%。在这一背景下，“恐慌性”购房需求急速蹿升，出于“怕买不到房，怕现在不买以后更贵”的心理，不少市民纷纷将购房置业的计划付诸实施，争相入市。
据乐居财经统计，2018年5月，宁波居民存款总额约为6187亿元，贷款总额约为5490.5亿元，存贷比达88.74%，而在2017年1月，这一比值仅为67.7%。从另一个层面看，在居民贷款总额中，5年以上的中长期消费性贷款达到了3643亿元，占贷款总额的66.3%，这其中主要是住房贷款。
与住房贷款总额不断上升、居民杠杆率拉至高位相对应的，却是银行信贷政策的逐步收紧。早在今年年初，宁波多家银行就曾表示在防范重大金融风险的基调下，今年的资金流趋紧。2018年3月初，甬城银行业对首套房贷利率实行普遍上浮10%；到4月，平均上浮已升至15%，少数几家银行要求上浮20%；而到了6月下旬，宁波大多数银行都将首套房利率调整为上浮20%，二套房利率上浮30%。
在住房贷款利率上浮、首付比例提高的同时，银行对购房者按揭资质的审批也逐步趋严，货币金融政策的调控升级，使得居民购房成本进一步上升。
业内：楼市已进入博弈期
即便是金融货币政策收紧，短期内甬城居民对宁波楼市的预期仍保持乐观。从市场成交状况来看，期房销售保持着稳定的态势，近期开盘加推的堇天府、中旅城二期等项目，去化速度依然较快。在二手房市场，7月宁波中心城区成交量环比下降了约12%，“一部分是受房贷利率上浮影响，另一部分原因是前几个月去化速度太快，二手房在夏季进入蓄客期。”南天房产运营部经理张鑫科表示，“大多数房东的心理预期依然在逐步提高，房屋总价增加2万到3万元的情况时有发生。”
即将从国企退休的苏女士近两天动了买房的念头，由于目前居住的房子房龄较长，苏女士希望买一套交通方便、附近有公园的电梯房，改善退休后的居住条件。“之前一直有买房的打算，但没想到一拖就拖到现在。”苏女士说，“虽然购房成本比之前增加了不少，但那也没办法，就怕以后利息还会更高，所以还是早点下决心买。”
在银行任职的吕先生也在看房，吕先生今年年初为妻子的父母购置了一套位于青林湾的二手房，由于今年上半年宁波二手房市场发展趋势良好，吕先生对二手房的期望也更为乐观，于是准备为自己的父母也买上一套。
有业内人士指出，虽然宁波居民购房热情依然不减，但目前宁波房地产市场已经进入博弈状态，新房成交虽然依旧活跃，但购房成本正在攀升。由于房地产市场具有不稳定性以及固定资产特有的资金占有属性，市民还是要结合自身经济水平和风险承担能力来综合考量。
宁波晚报余涌
原标题：楼市进入博弈期 买房要量力而行
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