楼市已经进入“金九银十”这个传统的销售旺季，但形势似乎正在变得微妙。
就宁波楼市而言，春季一房难求、房价飙涨的火爆景象，已经在高温的夏天里被悄然蒸发，进入下半年后，成交的疲乏和低迷越来越明显——这种市场状态，在“金九”已经过半的今天，依然未见改观。
外面的世界，包括最近的广州、更早前的北京以及通常被宁波人拿来比较的杭州、厦门等等城市，楼市走冷的迹象也被认为已十分明显，并在各类传播渠道中引发众声喧哗。
这是市场季节性的、暂时的冷却？还是意味着将就此掉头下行、彻底变局？
成交量较高峰时已腰斩
钱先生总算把自己要卖的房子给卖掉了。
这套房子位处南塘老街附近，面积139平方米，豪装，小区品质挺高，房子所在楼层也不高不低。在二手房市场上，这个小区同面积段的房源，挂牌价普遍在3.5万元/平方米以上，高的甚至逼近3.8万元/平方米，而钱先生因为急于出手以便换购已看中的面积230平方米的一套新房，要价还不到3.2万元/平方米。
原以为很快就可以卖掉的房子，钱先生却是在多个房产中介处挂牌售卖了将近3个月之后，才终于等来最终的买主。过户那天去不动产登记中心，他看着没多少人的办事大厅，不禁有些疑惑——
春天时候还火爆得一塌糊涂的宁波楼市，难道过了一个夏天这就熄火了？
“近段时间成交量确实跌得非常非常厉害！”21世纪不动产宁波区域副总刘杰说，7月份开始市场就走冷了——相比高峰时候的四五月份，7月份的成交量将近腰斩，8月份在7月份的基础上进一步走低，而本月以来又在8月份的基础上再被腰斩。
据21世纪不动产宁波立得内部统计数据，其旗下门店在4月份时候，平均每天可以成交40套左右二手住宅，好的时候更能达到一天60几套；而9月份至今将近半个月，其二手住宅的总成交套数只有40来套，平均下来每天成交套数就是两三套。
本土另一家大型房产中介南天房产的运管部经理张鑫科表示：“原来一套房子挂出去一两天就会有客户看房，现在挂出去一个礼拜都不一定能等来看房的人。”
二手房市场成交的下滑，在市不动产登记中心的受理量上得到了体现。据记者了解，最高峰时候，不动产登记中心一天受理了260余件房产业务，而本月以来，日均受理量已经下降到100件左右。
市房产市场管理中心的统计数据，也证实了二手房市场的这种变化。
数据显示，今年以来，市区二手住宅成交最高的月份是4月份，当月成交套数高达10323套，创下有记录以来的历史新高。而到了7月份，成交套数已降至6234套；8月份，又进一步跌落到了4700余套。
一手房市场的成交，同样已较高峰期腰斩还不止。
市房管中心数据显示，今年以来，市区商品住宅销量最高的5月份，共销售7284套。8月份，这一数字已仅有3000套左右。
在春天时候普遍的新盘开盘“日光”“秒光”的景象，在进入下半年后已只是个案。对于8月份新房市场的走势，有本地房产界观察者用了这样一些词句：“抢房行情终结”“成交极度萎缩”……
不过，尽管成交大幅萎缩，但不管是商品住宅还是二手住宅，价格的变动都不明显。被“限价”的新房，房价波动有限。而二手住房因为出售主体分散，南天房产运管部经理张鑫科说，除非房东急着用钱，不然在价格涨上去后就很难会在短期内主动降下来。
当然，春季时候二手房房东动辄“跳涨”几万元甚至十几万元的情形，目前已不复存在。相反，二手房的议价空间有所加大，一套总价200万元的房子，原来房东可能只会让个两三万元，现在让5万元、10万元的很普遍。
楼市怎么就熄火了呢？
“购房需求被严重透支了。”在21世纪不动产宁波区域副总刘杰看来，这是进入下半年后宁波楼市成交大幅下降的主要原因。就其所在公司而言，“今年前7个月，我们的成交量已经和去年前11个月的总量相当。”
记者也注意到，今年成交最旺的3月至6月，市区二手住房成交总套数接近3.5万套，约为2017年全年成交量的55%，更只比2015年全年的成家量少了800余套。
房产运管部经理张鑫科指出，大学生购房补贴政策结束，“落户新政”激发的购房需求基本释放完毕，拆迁购房需求因为政策转向趋减，这些因素也导致了当前市场需求的不足。
同时，房贷利率高企——现在一般需要在基准利率基础上上浮20%至25%，银行放款时间甚至长达半年，也进一步抑制了购房需求。
事实上，不仅购房需求在今年上半年已被提前透支的迹象明显，房价也被认为是如此。
从市区二手住房成交均价看，据21世纪不动产宁波立得方面的统计，2017年从年初的14000元/平方米左右涨到年底的约16700元/平方米，全年涨幅约19%；今年6月底的成交均价在19500元/平方米左右，算下来半年涨幅接近17%。也就是说，今年上半年几乎和去年全年涨得一样多。
房价在高位基础上的进一步快速上涨，显然会影响到购房者的购房能力。
另一个关键因素，是国内其他城市如厦门、杭州、南京乃至北京、广州这些一线城市近期不断传出这样一些消息——楼市成交大减，开发商开始打折促销，房价出现实质性下跌，土地流拍或者成交价较前2年大跌……还有房产税似乎也山雨欲来。而楼市调控政策的高压态势，则毫无放松迹象。
这种种显然是利空楼市的消息，事实上在宁波楼市内也已经有实际的体现。最明显的变化就是土地拍卖市场由火爆趋于冷静，挂牌之初被认为是“黄金宝地”、有成为板块“地王”潜质的地块，近期最终都以底价或低溢价成交。
在业界人士看来，这样的消息面，不可避免地会影响到购房者的心理预期。市场火爆时候大家一拥而上，生怕现在不买，房价还要涨；而待市场走冷，风声四起，大家就越不敢买，生怕套进去。
而在更宏观的层面，当前中国经济在内部和外部都面临一些挑战和不确定因素，这同样也会给楼市走势带来变数。
当然，业界人士也表示，进入下半年之后宁波楼市成交的寡淡，不能排除季节因素。天热的夏季，是楼市传统的销售淡季，不仅购房需求走弱，开发商推盘的意愿也不强。
市场还会好吗？
在已经进入楼市所谓的“金九银十”传统旺季的今天，市场成交的重新回升，尚无明显迹象。二手房市场的成交形势，被从业者称之为“这一波行情开启2年多来从来没有过的淡”；市区新房市场9月第一周的销售量为1146套，环比下降10%。
“‘金九银十’的市场，不太可能会有起色。”21世纪不动产宁波区域副总刘杰如此判断。在他看来，影响近段时间宁波楼市成交持续走低的因素，不管是内部的还是外部的，都很难会在年底前改变或消失。如果成交持续低迷，不排除最后会影响到房价的下调。
南天房产运管部经理张鑫科则认为，在政策没有大起伏的情况下，二手房市场走势会相对比较平稳。
对于何时成交量会回升？有业界人士估测有可能会在临近年底的时候。届时，随着开发商各项资金支付压力增大以及回款需求提升，新房市场不排除出现打折促销、以价换量的情况，从而提振市场成交。
“只是在限价的大环境下，开发商前2年拿地价格又普遍比较高，利润空间有限，以价换量的操作空间不会太大，除非开发商债务压力很大，不惜代价也要想方设法回笼资金。”有本土房产公司营销负责人士表示。
如果宁波新房市场的价格像广州、厦门、杭州等城市那样出现折让、下调，二手房的价格也难免相应生变，进而影响到二手房市场的成交。
当然，谁也无法断定宁波楼市接下来会怎样？不管是楼市调控政策、购房者的心理预期和判断、开发商的资金及债务状况和融资渠道、银行的房贷政策、土地供应量和地价等直接影响楼市走势的因素，还是货币政策、财政政策等间接影响因素，在当前宏观经济环境的不确定中，随时都可能发生变化。
一切，都尚待时间观察。 东南商报见习记者朱一诺 记者程旭辉
原标题：宁波楼市已凉凉？
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