舜江名苑小区道路修补前

　　五年前，物业因亏损提出退管；五年后，余姚这个老小区破损道路维修一新，200多户居民漏水问题得到了解决，每户业主还被投保了财产损失险，应对车辆等财产在小区被盗风险。

　　而那些盈余的物业公共收益还被转入由业委会监督的小区资金账户，用来弥补维修资金不足，为日后房子“养老”。短短五年里，让这个有着17年房龄的老小区成了人人羡慕的小区。这五年里究竟发生了什么？

　　昨天，记者来到了余姚舜江名苑小区了解情况。该小区现有楼房86幢，住户2000多户。“我们小区建成较早，基础设施老化，此前路面破损，花坛杂草丛生，车辆乱停乱放，小区居民怨声载道。新的业委会上任后，小区的面貌发生了巨大变化，道路、屋顶漏水、消防设施等都得到了维修和更新，小区环境得到了很大改善，这要感谢老姜啊！”小区居民陈老伯高兴地向记者介绍道。

　　连年亏损

　　物业公司提出退管

　　2014年，在物业合同期将满之际，由于连年亏损，物业公司决定撤出舜江名苑。

　　因当时的业委会主任身体情况无法正常开展工作，面对这种情况，社区考虑必须尽快选出一名业主认可信赖的业主委员会主任。于是，天生一副热心肠的从政协退休的老党员姜国樑，在业主的支持下担任了业委会主任一职。

　　“小区是一个大家庭，当看到居住的地方乱糟糟的，自己也很不舒服。”今年71岁的姜国樑说道。“但物业不能退管，退管后小区的环境会更糟糕。但是物业是企业，要生存，得盈利，但不能暴利。”姜国樑的这句话，得到了业委会成员的认可。

　　为此，姜国樑上任后所做的第一件事是彻底摸清自己小区的“家底”，包括小区的停车位数量及其分布、停车费、业主共有房产的租金、广告费和设摊费等组成的公共部位收益。查清楚了这些，姜老对整个小区管理的收支情况做到了心中有数，能在同一管理标准与水平的基础上进行优劣对比，为小区走上了良性发展之路打下了坚实的基础。

　　摸清家底

　　小区运营进入良性循环

　　了公示。“广大业主能清楚地看到自己上交的每一分钱都用在了哪里，他们的不满情绪也随之消失了。”后来，业委会又把盈余的小区公共收益纳入由业委会监督的小区资金账户里，弥补维修资金不足，成为小区房屋的“养老钱”。

　　“今年已经是涨价后的第五年，小区设施设备该修补的基本已修补好。前段时间，我们将小区的消防设施也作了更新，居民的居住安全有了保障。”

　　同时，为了防止小区内家庭财产被盗、车辆被偷，让业主住得更为放心、安心，姜老提议为业主投保财产险，该笔资金从业主委员会每年定额向物业公司收取的70万元中扣除。

　　摸清了家底，业委会开始了与物业公司的多次商谈，并着手物业费和停车费的涨价。“老小区基础设施设备老化，多处需要维修，没有经费是不行的。交付时，我们的小区物业收费是每月0.4元/平方米，之前已涨了0.1元。我们以全市同类小区的收费标准为依据，每平方米提高0.2元的物业费和400元车位费，在物业费总收入增加95万元的基础上，业主委员会每年定额向物业公司收取70万元，用于小区老旧基础设施的维修和更新，以此有效破解小区物业管理难。”

　　“小区自2002年交付以来，已经走过了17个年头。南大门的路面早期是用青砖铺设的，破损情况严重，往年只是修修补补将就着对付。70万元的第一部分支出，我们花在了这条路上，共计30万元。”姜老说。

　　彻底翻新了南大门及进入小区的道路，加上14幢东侧的小区路面，全部铺成了柏油路。路面焕然一新，业主们就进出方便多了。

　　第二笔支出，用在了墙面维修及解决顶楼200户业主的漏水问题上，总计约16万元。

　　此后，小区可视门铃也进行了大批更换维修，这第三笔费用，总计约10万元。

　　其他费用，包括门岗修理、小区公用水管维修、燃气管防攀爬设施安装，以及小区其他公共部分零星维修，总计约8万元。

　　2016年3月份，业委会对这笔70万元资金的收支明细在小区里张贴公示，物业收支明细也一同进行

舜江名苑小区道路修补后(通讯员供图)

　　以和为贵

　　业主物业和谐相处

　　业主、业主委员会、物业公司三者之间的关系，被形象地称之为“东家”、“当家”和“管家”。“业主委员会和物业管理企业的工作目标和大方向是一致的，都是为小区业主服务，搞好小区建设。”姜老说。

　　为了增进业主与物业公司之间的交流，在小区日常维护服务中，酱园街社区、业委会、亚太物业推行“大事共议、矛盾共解、问题共决、难题共治”方针，形成共商共享的整体氛围。

　　同时，业委会实行值班制，每逢周一、周三、周五的上午，业委会成员值守业委会办公室，接待业主来访来电，畅通业主表达诉求渠道，广泛收集并认真研究业主的意见建议。

　　“之前，我们有问题找业委会反应，苦于找不到人，现在方便多了！”小区业主林先生高兴地说。目前，业委会登记在册的居民意见建议已有100多条。

　　而在处理居民之间矛盾时，姜老的心得是：“将心比心、换位思考，在‘和’字上做文章。”

　　一次，业主陈先生的房子重新装修，由于施工人员错接水管导致漏水，楼下李先生很生气要赔偿，可是双方未达成一致，为此两家矛盾激化。姜老得知后，及时上门受理纠纷进行协调劝解。最后李先生做出让步，楼上陈先生给予了李先生相应赔偿。最终，两户邻居拆除了心墙，握手言和。

　　此外，业主委员会在参与物业管理时，也不忘物业企业。“每逢年三十的晚上，业主委员会成员都会带着礼物来看望坚守岗位的物业员工，送去祝福，挺温暖的！”采访时，一物业工作人员这样告诉记者。

　　“业主、物业和业主委员会之间,如何才能达到一个和谐的相处模式？余姚舜江名苑小区业委会实行的业委会成员轮流值班制、收取小区公共收益弥补维修资金不足，以及调动业主参与小区事务等做法值得倡导和推广。”余姚市物管中心主任胡庆解说，“随着社会平均工资的提高，逐年适当提高物业费，有效实现物业管理良性循环，这种做法或许能够为其他小区业委会提供一些可借鉴的经验。”

　　现代金报通讯员王逸琼

　　记者周科娜

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