(周建平 摄)图文无关
撰文/查菲菲
江北区的周先生已年过60，两个多月前突然病重，经过一段时间的治疗才慢慢恢复过来。经历了这次变故，周先生想早点为自己的财产作一些安排。周先生名下有两套房子，其中一套面积98平方米，房产证是6年前取得的，周先生准备把这套房子传给女儿。周先生的女儿已婚，名下有一套90多平方米的住房，取得房产证已有8年。
对于大多数父母来说，住房是他们花费一生心血才积累下来的财产，如何合理利用税收优惠政策和相关法律，以最小的经济代价和支出把房产传给孩子，确实是一个非常实际的问题。
按照现行法律，父母要把自己名下的房产传给子女，即过户到子女名下，有三种形式：转让(买卖)、赠与和继承。这三种方式，涉及的费用是不同的，我们以周先生的情况为例，逐一分析。
把房产转让给子女，涉及哪些税？
根据现有法律和税收政策，住宅的转让(买卖)涉及的税种主要有以下几种：个人所得税、增值税及其附加、印花税及契税。
按照规定，父母作为卖方是不需要交纳契税的，个人转让住房免征印花税，在上面这个案例中，周先生取得房产所有权已超过两年，如果其以转让方法将此房产传承给儿女，可免征增值税及其附加，即仅需要交纳个人所得税，计税方式有两种，一是核定征收，按照转让总价的1%计收；二是差额征收，按照(转让总价-房产原值-税及合理费用)×20%计收，二者选其一。
子女作为买方，涉及契税和印花税。按照规定，个人转让住房免征印花税，但需交纳契税，由于周先生的女儿名下已有一套住房，且面积在90平方米以上，契税需要按2%交纳。
把房产赠与子女，涉及哪些税？
因为父母与儿女之间关系特殊，因此，很多人继承房产，都采用赠与方法，而且想当然地认为，父母将财产赠与儿女，你情我愿，应该不需要什么成本吧，但实际上，房产的赠与不同于普通物件的赠与，也是需要纳税的。具体来说，父母作为赠与人，涉及的税主要有增值税及其附加、印花税。
周先生要把房子赠与女儿，属于直系亲属之间的赠与，按照规定，增值税及其附加免征，但需要按核定价格的0.05%交纳印花税。如果房子赠给非直系亲属，对于赠与人来说，税费与买卖方法相同。
子女作为父母财产的受赠人，涉及的税费主要有契税、个人所得税及印花税。在本案中，周先生的女儿是受赠人，需要交纳3%的契税以及核定价格0.05%的印花税，因为财产是其父亲赠与的，两人为直系亲属，依法可免征个人所得税。
通过法定继承，把房产留给子女，涉及哪些税？
所谓法定继承，就是指遗嘱继承以外，依照法律的直接规定将遗产转移给继承人的一种遗产传承方式。法定继承所涉及的顺序、份额分配是由法律直接规定的，因此并不直接体现被继承人的意志。但因为儿女是父母财产的第一顺序继承人，所以，以法定继承的方法，儿女实际上也可以获得父母的财产。
根据现有法律，对于个人财产，只要没有特别特殊的规定，法定继承人如果继承房产，契税、增值税及其附加、个人所得税都是免征的，不用交税。非法定继承人根据遗嘱继承房屋权属的，属于受赠行为，需按3%的税率征收契税，其他税费免征。所以，如果采用法定继承的方法，本案中的周先生及其女儿都不需要交税。但法定继承需要进行公证，这样就涉及继承的公证费用，目前宁波城区商品住房的公证收费标准一般为70元/平方米，以本案中的周先生为例，如果他要把自己那套98平方米房子通过法定继承方法传承给女儿，需要支付6800多元公证费用。
子女接受赠与/继承后，如再次转让该房产，涉及哪些税？
儿女以受赠人或继承人的身份取得父母的房产后，如果再次转让该房产，情况就有变化，基本与转让无异，会涉及增值税及其附加、个人所得税。
增值税及其附加：要从父母(在上述案例中为周先生)购买该房产的日期算起(特别强调：不是其儿女取得该房产的日期算起)，满两年的免征增值税及其附加，不满两年的征收增值税及其附加。
个人所得税，儿女是通过赠与还是继承获得父母房产的，在再次转让时情况有所不同，具体如下：
如果通过赠与方法获得父母房产再转让的，个人所得税按照20%差额征收，其中，差额=转让受赠房屋的收入-原捐赠人取得该房屋的实际购置成本-赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费。
如果通过法定继承方法获得父母房产再转让的，从父母购买该房产的日期算起，如果再转让时已满5年且房产为儿女家庭唯一住房，转让时免征个人所得税，如果以周先生为例，他的女儿是有住房的，如果其继承了父亲的房子再转让，就要交纳个人所得税，按照核定征收或者差额征收选其一。
房产传承中的
几个具体建议
从以上的简单分析我们可以看出，父母把房产(住宅)传承给儿女，究竟哪种方式最为划算，并不能一概而论，需结合父母和被传承人名下已有房产的数量、面积、购买时间等具体情况和因素作综合分析，然后才能作出准确的判断。
一、在当前政策下，父母选择哪种方式把房产传承给儿女，首先要考虑的一个问题是，该房产是否会再次转让，如果再次转让概率较大，建议不要采用赠与形式，因为赠与后再转让必须按20%差额征收个税；
二、父母如果有多套房产，建议优先考虑传承产权已满两年的房产，这样可以免征增值税及其附加；
三、如果要传承的是产权超过5年的家庭唯一住房，转让可能比赠与更划算。
总之，房产的传承不是一件简单的事，涉及的法律问题不少，具体如何操作，最好请律师等专业人士把关。
父母房产传承给儿女所涉及的税种、税率（仅限宁波市）
编辑： 陈捷纠错：171964650@qq.com
