制图 庄豪
【案情】
去年8月,蔡女士看中了余姚市朗霞街道的一套100多平方米的房屋,经与该房所有人李女士一番讨价还价,双方最终以45万元的价格成交,蔡女士依约支付了5万元定金。最终,这笔交易却未能完成,原因究竟是什么呢?
庭审时,原告蔡女士称,对方在收了她5万元定金后却避而不见,手机也关了,因此只能向法院起诉追讨定金,并要求对方依照相关法律支付违约金。然而,被告李女士的陈述与蔡女士大相径庭,李女士称,蔡女士虽然支付了定金,但其之后反悔不想买房了,自己一直和对方有沟通联系,根本不存在“收到定金后逃之夭夭”的情况,并据此请求法庭驳回原告的诉讼请求,定金不作退回。
法院经过调查,发现双方矛盾的根源在于诉争的房屋根本无法过户。原来,李女士的房屋是她父亲经由拆迁安置所得,至今没有取得房屋权属证书,因此,依法暂不能过户交易。当发现这处房屋因没有产权证书无法过户后,买受方蔡女士向出售方李女士提出了终止交易的想法,同时要求对方返还自己的定金,但双方对责任归属产生了争议,李女士不愿退还定金,蔡女士这才向法院起诉。
最终,法院对这起房屋买卖争议作出判决,李女士返还原告5万元定金,但对于原告“要求对方支付违约金”的诉讼请求不予支持。
【说法】
法庭的判决认为,本案双方就涉案房屋买卖达成了初步合意,系有效行为。但不动产买卖合同应就不动产权属过户、交付等作明确约定,双方所达成的合意尚不具备房屋买卖合同成立的主要要件。原告因房屋不能过户,选择解除双方先前的合意,理由正当。根据法律规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。
审理此案的法官作了进一步解释:该房屋至今尚无权属证书,但不能过户的原因不能归责于原被告双方,双方对此均无过错,双方原先的合意不能履行,原告要求被告支付违约定金,被告要求不返还购房定金的意见,法院均不予采纳。
(姚法)
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