12月10日，你有没有被置业顾问、中介业务员们从被窝中催出来，赶着去签购房协议、转账定金和首付款？
毫无疑问，12月10日发布、12月11日0点即生效实施的“加码”后的宁波楼市调控政策（详细内容：《宁波"加码"房地产市场调控政策 调整二套房信贷首付比例》 《宁波房产新政解读：限售房产的赠与交易有限制条件》），在其刷屏宁波人朋友圈的同时，就已经切切实实地影响到了一部分购房人群——
有在新开楼盘中刚摇中了新房，还没网签合同的；
有刚买了二手房，还没网签、没去办按揭预审批手续的；
有正在申请或刚打出限购证明、还没来得及用的；
……
宁波楼市调控政策的“加码”，意味着其中一部分人可能要增加几十万元甚至上百万元的购房首付款，以及可能要失去圈内购房资格、失去无房家庭优先购房资格。
12月11日，“宁波楼市报道”微信后台以及粉丝群里，也是各种问题纷飞。
带着大家普遍关心的3个问题——关于首付比例、房贷政策、购房资格和无房家庭优先认购资格，“宁波楼市报道”记者采访了房管部门、公积金部门、多家银行等。
现在，就奉上权威答案。
01 买的住房还没网签，首付比例会不会提高？
12月11日还没有网签的话，买了新房的人会担心这个问题，买了二手房的人也会担心这个问题——特别是手头已经有1套住房、买第二套房的改善型购房者。
新政明确，在市六区已有1套住房、贷款未结清的，买二套房的首付比例不得低于60%；贷款已结清的，首付比例不得低于40%。
而此前银行的一般操作是，有房有贷，再买房，首付40%；有房无贷，再买房则视同首套，首付30%。
你的首付款，要不要增加10%或者20%呢？
市住建部门相关工作人员说：不管是新房还是二手房，只要在12月11日0点之前已经支付了定金或首付款，首付比例就按照“老政策”执行；如果是在12月11日0点以后支付的定金或首付款，就按照《补充通知》规定执行。
这一切，都必须以支付定金或首付款的时间为准——也就是金融机构转账凭证显示的时间，而不仅仅是书面合同。
请特别注意：必须要有金融机构转账凭证！只有书面合同的，一律不认！
02 新政之后，银行会如何认定首套房、二套房？
“宁波楼市报道”微信后台昨晚收到最多的一类问题，是问：我在市六区无房，但市六区以外有房有贷——有的人房子是在宁波市六区外的县市、有的人房子则在宁波之外的城市，如果接下来在市六区内购房，现有的房贷银行认不认？新买的住房首付比例怎么算、利率如何认定？
记者12月11日电话咨询了多家银行，包括国有大行和中小银行，得到的回复基本一致，即：依照新政规定，已经有住宅房产并且有贷款的，不管房子在哪里，再在市六区范围内买住宅，首付都要60%，房贷利率也按二套房标准算。
记者获得了一家国有大行的首付比例和利率标准表，供大家参考，如下：
同时，有银行表示，对于住房买卖双方在新政实施前已经签署书面认购协议、购房人已支付定金或部分房款并能提供金融机构转账凭证的，可视作事实上购房合同关系已经成立，可以按银行老政策审批房贷。
但也有银行表示，新政之后自家银行的房贷政策还在研究当中、没有最终明确。
也因为各家银行一直以来房贷政策并不统一，有的认房又认贷，有的则只认贷不认房，有的对限购圈外购房的房贷政策相对松一些，有的则圈内圈外一个标准，所以，新政之后你要按揭买房，想确切知道首付需几成、利率怎么定，还是建议咨询具体的按揭银行。
资料图片。图文无涉
公积金贷款政策很明确。
公积金中心方面回复记者说，目前，我市住房公积金贷款政策与2019年度实施的一致，具体为：
住房公积金缴存职工家庭购买首套自住住房，或拥有1套住房并已结清相应购房贷款，为改善居住条件首次或第二次申请住房公积金贷款购买第二套自住住房的，商品住房贷款最低首付款比例为30%，二手住房贷款最低首付款比例为40%；
拥有1套住房且尚未结清商业性个人住房贷款，首次或第二次申请住房公积金贷款购买第二套住房的，贷款首付款比例不低于60%，贷款利率不低于同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。
组合贷款中，若公积金贷款与商业贷款首付款比例不一致的，首付比例采取就高原则。
03 圈内购房资格、无房家庭优先购房资格，会不会失去？
这个问题，主要针对的是受新政影响最明显的两类人群，即父母投靠成年子女落户未满两年而要购房的，以及离婚未满两年而要购房的。
这两类人中，有一部分人在这次新政出台前是有在限购圈内购房资格的，且已经在新政出台前提交了限购资格核查申请，只是有的已经拿到结果、有的还在等结果出来。而按照新政，他们又都不具备购房资格了。
这种情况，怎么认定？
注意一个时间：2020年12月11日0点！
市房管部门回复：12月11日0点之前提交限购资格核查申请的，按照原政策进行家庭住房情况核查，已出具的限购证明在有效期内仍可继续使用。
12月11日0点及以后提交限购资格核查申请的，按照《补充通知》规定的条件进行家庭住房情况核查。
另外，房管部门还说：这两类购房人（含购买新建商品房和存量房）在申请限购资格核查申请时，如果可以提供12月11日0点前的认购协议、部分房款或定金的银行转账凭证（包括支付宝、微信转账凭证）的，按照原政策进行家庭住房情况核查。
同时，这两类购房者，如果已经在市六区新建商品住房项目中登记了无房家庭购房意向，房管部门表示，在12月11日0点之前在市六区新建商品住房项目登记无房家庭购房意向的，适用原政策规定；12月11日0点及以后登记无房家庭购房意向的，适用《补充通知》的规定。
此外，对于非市六区户籍的购房家庭，如果想获得无房家庭优先购房资格，必须满足“近三年内在市六区连续缴纳24个月及以上社保”这一要求。房管部门明确表示：必须是连续缴存24个月及以上。如果中途换工作导致社保断缴了一段时间，即便三年内累计已缴满24个月，也不能算。
新政影响
这次新政，把当下各种获取圈内购房资格、无房家庭优先购房资格的手段，基本都“堵漏”了，同时提高了二套房的首付比例，这会对宁波楼市后市走势带来什么影响？
在南天房产市场总监庄艳看来，此次新政主要是保障自住需求，抑制投资、遏制投机，防止房价过快上涨，保持房地产市场健康、平稳发展。“对于改善型客户来说，二套房要多拿出20%的首付，无疑他们的购房成本明显增大，购房热情会有所下降，估计年前的市场观望情绪会进一步加重；但同时这次新政对刚需购房者十分友好，没有太明显的影响。”
有市场人士也认为，新政在抑制了一部分购房需求，包括改善型自住需求和投资、投机需求后，在接下来市六区新盘网上认购登记时，不管是无房户的数量还是有房户的数量，可能都会较之前有所减少，这对于真正购房自住的人，肯定是好事。竞争对手少了，买到自己中意的房子的概率自然就大了。
至于新政对市场成交量乃至对房价会不会构成明显影响，尚需观察一段时间。
宁波晚报 记者 曾梅
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