当前楼市形势之下，不少二手房东都着急于手头房子无人问津。但就在刚刚过去的11月份，宁波法拍房市场却收获了接近60%的成交率！

　　今天，记者就相对细致地来分析一下11月份宁波市六区法拍住宅的成交情况，试着回答“什么样的法拍房容易被拍走”这个问题。这个问题的答案，或许能为希望尽快出掉手头房子的二手房东们提供一点参考，特别是定价方面……

　　堪称“逆天”高的成交率

　　据阿里拍卖平台信息统计，11月，宁波市六区共挂出司法拍卖的住宅65套（去重后），其中成交38套、流拍27套，整体成交率达58.5%。

　　成交的38套法拍住宅分地域看，奉化区最多，13套；然后依次是鄞州区6套、镇海区7套、北仑区6套、海曙区3套、江北区1套、高新区1套、东钱湖1套（详见文末表格，高新区、东钱湖并入鄞州区）。

　　如果我们以10月份市区二手住房的挂牌量、成交量数据作对比，法拍房市场这样的一个成交率，堪称“逆天”的高。

　　据宁波市房产交易信息服务网数据，截至10月底，市六区二手住房挂牌总套数71659套；房管部门数据显示，当月市六区二手住房成交套数是1358套。10月份市区二手住房的总体成交率还不到8%。考虑到并不是所有的二手房都会挂牌到官网，实际成交率应该还要低。

　　法拍房市场如此高的成交率，一方面与宁波对法拍住宅不限购、购买群体相对更大有关，另一方面则与法拍房的起拍价较市场评估价普遍比较低、有机会“捡漏”有关。

　　那么，什么样的法拍房——包括价格、套型面积等，相对更容易被拍走呢？

　　绝大多数市价“打七折”起拍

　　统计显示，成交的38套法拍房中，有33套的起拍价是评估公司给出的市场评估价（以下简称市场价）的七折及以下，最低的一套甚至打到了市场价的5.5折！

　　而起拍价等于或高于市场价的总共9套法拍房中，有7套流拍，流拍率接近80%。

　　当然，最终的成交价相较市场价，折让没有那么高。其中，更不乏成交价高于市场价的。

　　统计显示，这38套法拍房中——

　　成交价相当于市场价打了七折还不止的，有5套，占比13.2%；

　　成交价相当于市场价打七几折的，有6套，占比15.8%；

　　成交价相当于市场价打八几折的，有12套，占比31.6%；

　　成交价相当于市场价打九几折的，只有2套，占比5.2%；

　　成交价高于市场价的，有13套，占比34.2%。其中包括2套相对特殊的市场价低于起拍价的房源。

　　从以上统计，我们或许可以对急着想出手手头房子的二手房东说，目前楼市形势下，心理价位起码得低于市场价10%—20%，才有可能吸引到购房者，有机会较快成交。

　　最受“嫌弃”的是这类面积的房源

　　一直以来，市区二手房市场上相对比较容易卖的，是小面积、低总价的房源，法拍房似乎也如是。

　　统计显示，上月市六区成交的38套法拍住宅中，总价低于300万元的有31套之多，占比近82%。

　　但从套型面积看，90平方米以下的和140平方米以上的法拍房，成交率差不多；而90-140平方米的，成交率明显要低一些。

　　11月份市六区总共65套法拍房中——

　　面积90平方米以下的共18套，成交12套，成交率66.7%；

　　面积90-140平方米的共31套，成交16套，成交率51.6%；

　　140平方米以上的共16套，成交10套，成交率62.5%。

　　也许因为法拍房多多少少有这样那样的缺陷，作为面积一百二三十平方米房源主力购买人群的首次改善型购房者，相对不那么关注法拍房市场？

　　值得一提的是，位于鄞州公园南面的江山万里星耀阁一套面积139.6平方米的法拍房，市场评估价近6.2万元/平方米，而起拍价定在4.3余万元/平方米，相当于市价打了七折，最终仍然流拍。而贝壳平台显示，今年4月份，同小区有一套约130平方米的二手房，当时还以近6.5万元/平方米的单价成交了。

　　不过，只要价格足够有诱惑力，还是不乏兴趣者。星耀阁这套法拍房目前已经重新在阿里拍卖平台上挂出，这次起拍单价定在3.45万元/平方米，相当于市场评估价打5.6折，虽然距开拍还有十几天时间，但已经有1人早早缴纳了保证金、报名参拍。

　　“特别”的法拍房很受青睐

　　而高端改善人群，对于法拍房市场上较为稀缺的房源，似乎愿意不惜重金。

　　上月有一套江南一品的独栋别墅，证载建筑面积700多平方米，起拍价接近2260万元，最终拍了75轮，以近3370万元成交！成交总价较起拍总价高出1100多万元！

江南一品法拍独栋别墅的庭院一角（图据阿里拍卖平台）

　　另外一类特殊的房源，在法拍房市场上也一直是极俏的存在——即有拆迁预期的房子。

　　上月奉化有2套落地老房，土地性质都是国有的。其中一套位于岳林街道明化村李家（地铁金海路站西面）的法拍房，外面围墙上写了“拆”字，有7人参拍、拍了144轮，最终成交价比市场评估价高出近30%。

　　还有一套位于奉化老城区东门小路街弄（奉化区政府东南面）的法拍房，拍了118轮，起拍价38万元，最终成交价78.5万元，翻了一番还不止。

　　最后，附上11月份市六区法拍住宅的成交详表，看看有没有你家所在的小区：

据阿里拍卖平台数据，其中溢价率为成交价相较起拍价的溢价

　　宁波晚报记者 曾梅

编辑： 陈捷

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