张水萍绘

案情简介：

2021年6月，张某向金某承租了一套一居室的房屋，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租金为每月1200元人民币，租期自2021年6月1日至2022年6月1日，租金在每个月1日支付。2022年1月中旬，张某因工作调动离开了房屋所在地，在匆匆忙忙搬离所承租的房屋时张某以为金某会在下个月收租金时联系自己，到时候自己再与金某说也来得及，于是就没有通知房东金某，此后也未再向金某交房租。2022年6月，房屋租赁合同到期，金某联系张某让他支付后续所欠5个月的房租。张某认为自己于2022年1月中旬搬离该房屋，所支付的租金足够租住到2022年1月底。他以为金某一直没有联系自己，就是默认了租赁合同提前解除，而且自己预付的水电费押金除了扣除水电费，应该还有多余，自己也没有要求退还，金某如果把房子出租，也不会有什么损失，现在合同到期了，金某才联系自己，显然也有过错，故拒绝支付剩余的房租。金某遂以张某违约拖欠房租为由，诉至法院要求张某支付剩余5个月的房租共计6000元人民币。

以案释法：

张某与金某签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律规定，合同有效，双方应按合同约定履行各自义务。张某在搬离前未及时告知金某，导致金某未能及时将房屋另行出租而造成损失，故张某存在过错。按照合同约定，金某在2月1日催收房租时就应该发现张某已搬离自己出租的房屋，却不联系张某，直至6月1日租赁合同到期后才向张某催收，导致其没有及时处理止损，也存在一定过错。综上，法院会考虑双方均有过错，依法酌情确定张某应支付金某的租金数额。

《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。

由此可见，租赁合同未到期限，想要提前终止合同的，如果有法律规定的情形出现的，可以直接解除，如果没有的，建议先和房东协商，协商一致后也是可以解除合同的。但是，如果直接解除，则属于违约，需要承担违约责任。

(张水萍)

编辑： 陈奉凤

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