可能影响宁波楼市2026走向的五大因素-新闻中心-中国宁波网

　　今天，我们来尝试展望下可能影响2026年宁波楼市走向的5个值得关注的因素。

　　影响因素一

　　“以旧换新”

　　于2025年9月启动的宁波市商品住房“以旧换新”首期活动，在二手房依然极难卖的市场背景下，通过政府指导和国企有公信力的收购动作，在短时间内解决了一批老房子业主“只有卖掉旧房才有购买新房的资金”的难题，有效打通了一、二手房流通链条上最大的“堵点”，毫无疑问很好满足了一大批老房子业主改善居住条件的需求，也有力提振了新房销售，还在一定程度上通过旧房的评估价格为二手房价提供了参考之“锚”，对二手房市场的止跌回稳进程以助力。

　　2026年宁波市政府工作报告已经明确，今年“以旧换新”活动还会继续搞，并且，还要“全域推动”“迭代扩面”。

　　“以旧换新”首期活动所收购的旧房，限定在市六区的32个街道内，建成于2005年1月1日前、建筑面积不超过120平方米。

　　今年的“以旧换新”，目前可以肯定的是，旧房收购范围将扩大到全市。

　　至于很多人关心的一些问题——比如今年会收购多少套旧房、对旧房建成时间和面积大小等的收购条件是否会更宽松、会否允许两套旧房被收购后所获抵价券和换购券并起来买一套新房等等——请静待官宣！我们“宁波楼市报道”也会第一时间作报道。

　　同样可以肯定的，2026年，“以旧换新”依然会成为影响宁波二手房价、影响各大楼盘销售的一个重大因素。

　　特别是对二手房价的止跌回稳，“以旧换新”会带来何等影响，值得高度关注。

　　历经五年深度调整，目前市面上很多二手房已跌至“地板价”，并已让很多二手房东放弃在这个价位上卖房的念头。如叠加今年“以旧换新”各地在完成旧房评估后释放的评估价格信息，二手房价的止跌回稳，会实现吗？

　　值得一提的是，在全市住房和城乡建设工作会议上，确定2026年第一项重点工作，即是“着力推动房地产市场止跌回稳和高质量发展”。

　　影响因素二

　　“好房子”

　　如果说2025年是宁波楼市的“好房子”元年——国家以及宁波的“好房子”标准《宁波市住宅项目设计实施细则》，都已在2025年施行；宁波第一批高品质住区试点楼盘，包括江北永红的姚江润园、高新区的凤栖云庐、海曙段塘的瑞云府等，也在2025年入市——那么2026年，会是“好房子”在宁波楼市上“全面开花”的一年。

　　2026年宁波市政府工作报告已明确，今年要扩大“好房子”消费，新建住房100%按照“好房子”标准建设。

　　前天，江山万里和宁波城投联合开发的“明湖半岛”首批房源已领证，目前已开盘，带精装均价接近6万元/平方米、售价最高的一套单价8.7万余元/平方米。昨天，瑞云府的第四批房源也领出了预售证。

　　根据2025年市六区范围内宅地成交情况，接下来还有6个高品质住区试点楼盘大概率会在2026年全新入市。

　　其中，江山万里地铁泽民站口项目、万科鄞州亨润项目，已在近期公示规划方案。

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　　而综合日前在2026年宁波城市土地招商推介活动上透露的信息，今年一季度，预计市六区内还会有多宗高品质住区试点宅地出让，“四代宅”楼盘的队伍今年应该还会进一步扩大。

　　以高品质住区试点楼盘为代表，2026年的宁波楼市，预计大面积、价格相对比较高的改善型楼盘作为新房市场供应“主力”的趋势，还会更加明显。

　　如果其中如“明湖半岛”这样的高端改善盘，依旧能像去年的玖洲、玖曜、明湖星洲、凤栖云庐等那般热卖，则2026年宁波新房市场或会走出“量价齐升”的曲线。

　　此外还特别值得关注的是，继去年“计容新规”、地下室可设置储藏室等配套设施的住宅项目地下空间利用新规等后，今年宁波或还会出台实施有利于提升楼盘品质的新政策。

　　只是，从另外一方面看，让去年“以旧换新”的换房人比较苦恼的一个问题——小面积、低总价的新房很难找，依旧会在2026年的宁波楼市上凸显。

　　据房管部门数据统计，目前市六区内面积在100平方米以下的在售新房，占比不到30%，并且，其中接近80%房源分布在北仑、奉化两地。

　　影响因素三

　　拆迁/自主更新

　　据宁波市国有土地上房屋征收信息公开系统，2025年市六区“城拆”（国有土地上房屋征收）量不大，总共就6个项目、涉及195户，其中海曙三市一幢楼的25户和鄞州邱隘龙丹漕的99户还是到今年一月才签约结束。而2024年市六区“城拆”项目总数虽也只有8个，但涉及户数1357户，7倍于2025年。

　　在城市更新大背景下，今年市区的“城拆”量预计也不会大，但“农拆”（集体土地上房屋征收）量或值得期待。

　　按照全市住房和城乡建设工作会议上透露的信息，2026年全市计划改造“城中村”20个、面积200万平方米。同时，宁波“农房拆迁”补偿新政也定于今年6月1日起施行，且预计今年还会出台新政策系列配套政策。

　　拆迁，历来是房地产市场新增购房需求的重要来源之一。

　　“城中村”改造中的拆迁部分，今年会有多大的量？又能否为今年的宁波楼市带来相对可观的新生需求、进而在一定程度上影响楼市走向？且关注！

　　另外，2026年宁波市政府工作报告明确，今年要出台城镇住房自主更新政策。这一政策会如何影响购房需求，也值得关注。

　　所谓自主更新，简单来说，就是那些地段好但房子差的城镇老旧小区，政府鼓励居民“原拆原建”，原地重建的资金主要由小区居民出。

　　省里早在2024年5月1日即已正式实施《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，杭州也已有浙工新村等成功实施案例。

　　自主更新模式如若能在老旧小区中成功推开，对于降低二手房市场“抛压”和提振二手房价，是一大利好。不过，从具体实践看，难度不小，尤其是在需要小区全体居民意见一致这一点上。

　　影响因素四

　　降息、减税

　　通过降息或者实施房贷贴息政策进一步降低房贷利率、减轻购房者还贷压力，在2025年下半年里各方多有预期，只是最终未见落地。倒是今年开年不久，个人消费贷款财政贴息政策就明确实施期限延长至2026年底，消费贷实际利率进入2%区间。

　　今年，不知会否降息？如降息，房贷实际利率会否也进入2%区间？

　　相比于房贷利率进一步降低尚是预期，2026年房产交易税费的下降，则已铁板钉钉，包括二手房增值税税率从元旦起由5%降低至3%、“换房退个税”政策延续实施至2027年底。再叠加宁波已于2025年3月10日起施行的契税新政，可以说房产交易相关三大税种——契税、增值税、个税，今年都会有让买卖双方“体感”明显的减少，这对于提升购房意愿以及二手房交易活跃度等，都有好处。

　　此外，今年值得关注的还有公积金政策。

　　在2025年底中央经济工作会议上，明确指出要“深化住房公积金制度改革”。改革如何改？购房者关注最多的如公积金贷款次数突破两次的限制、公积金贷款额度进一步提高等，今年有没有可能实现？如若实现，对提高购房者的购房能力显然有助益。

　　影响因素五

　　重点区块

　　一个区块的面貌变化，关系到新的土地出让、购房者新的购房区域选择，也关系区域房价。

　　宁波中心城区内其开发建设进度备受关注的区块，应该说不少——

　　海曙的月塘东、丁家湾、望江片

　　江北的奥体西、奥体南、文创港以及与镇海交界、发展迟滞的一大片区域

　　甬江科创区中甬江北岸的镇海电厂及周边、甬江南岸的小港

　　东部新城的明湖周边、东外环以西区域以及邱隘老镇

　　老江东的东外滩、庆安片、福明未来城、仇毕

　　新盘几近“断供”的鄞州中心城区的中河都市工业区