尽管此次九部委《意见》推出后，开发商中的几大“龙头”企业对外都做出低调姿态，但实际上，最近几乎所有的开发企业在等待实施细则出台的同时，都在围绕着“90平方米中小套型占全部新供应量70%以上”新规定的一些关键点在展开激烈的争议，并相互交流，揣摩政策走向，研究应对措施。
中小套型政策成焦点九部委《意见》明确要求，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”对此，北京房地产商的反响十分强烈。
一些开发商提出，政府在实施细则中，不应该将每个具体项目都套用“70%”的比例，而应在总体开发量上力求达到70%的
政策要求。也有不少开发商提出，“70%政策”可变通为以项目供应量总套数计算，即套内建筑面积90平方米的中小户型占全部套数的70%以上。
为落实九部委《意见》，本月6日，北京市勘察设计与测绘管理办公室向北京各设计单位已经下发通知，要求对新承接的商品房设计项目必须按“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设的总面积的70%以上”的要求进行设计，已经审批，但未取得施工许可证的项目，不符合该标准的必须修改方案。然而，不少设计单位反映，由于新政策中90平米以下“套型面积”概念不是很明确。主要问题是，建设部没有对此概念下的住宅公摊范围给出明确定义，无法操作。目前，对“套型面积”与“套内面积”、“建筑面积”有什么区别，业内的看法比较乱，尚需进一步明确。
细则未出对策不少尽管北京市的有关细则还没出台，开发企业已经着手应对即将面临的市场变化。据了解，开发商除了向政府提出，“70%政策”可变通为以项目供应量总套数计算外，不少企业策划在设计中，将户与户之间预留可拆墙，或“变卖平方米为卖立方米”，将90平方米以下的住宅建成5.8米层高，预留装修跃层空间，使小户型产权房实际可以双倍的价格“1变2”，从而享有大户型功能空间，并合理规避掉各种税费。另有位于市中心的高档项目则准备采取“魔方组合”形式，即用一套房包含二至三个产权的“伞式”方式进行销售。
一些开发商表示，如果在其后出台的细则中，没有针对这些做法的限定，改善居住条件的需求仍会继续释放，市场还会比较看好。开发企业的利润仍然能有较好的保证。
然而，有业界人士提出，如果按开发建设总面积计算，同一个开发项目中，“90平方米以下住房”无论是80平方米，还是50、60平方米，其最终建设的面积之和需要占到全部商品房面积的70%以上。但如果按开发总套数作基数，若90平方米以下的套型面积都比较小，虽然套数达到70%的标准，但整体面积之和很有可能达不到项目总建筑面积的70%。再有，“改卖平方米为卖立方米”的做法，虽然不能算违规，但其实际效果无疑与新调控政策的目标是相背离的。
很多人关心新政对房价将产生怎样的影响。全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，九部委《意见》的严密性存在问题，需要后续政策的进一步调控。结构调整针对所有项目，要求户型为90平方米以下的占到70%，却没有限制房价，那么，即使是小户型的住宅，也可能在市场上被炒到很高的价格。很多开发商也认为，即便都是90平方米以下的住宅，会有以低价取胜的，但好地段的项目，仍会在市场良好预期下，在利润上通过设计“以小博大”。
政府是否有违约之嫌？据了解，目前北京大约有100多个开发项目只拿到了规划证，没拿到开工许可证。有开发商提出，如果按照九部委新政执行，很多项目要面临改变与建材商、建筑商等许多上下游企业的合作合同问题，政府有违约之嫌。因为，此前开发企业与政府已经签了项目立项合同。而且，今年通过竞拍方式高价获得土地的开发商是根据当时政府的规划要求拍下地块的，新政策对项目的改变有可能使开发企业退地。
对此，北京大学法学院房地产法研究中心楼建波主任提出，九部委“意见”属于行政法规，由此牵出的上述问题不是法律和政策的冲突问题。此前，开发企业与政府间只是民事合同双方的关系，政府只是合同一方的当事人。由于《合同法》中对法规变化有免责条款，因此，在法规变化、合同无法履行的情况下，作为合同一方的当事人应不承担责任。即便不将其视做民事关系，而是行政行为，当有关法规变了，从法律上看，此时的政府也没责任。至于新出台的行政法规是否对市场干预过多，是否影响了政府的信誉，则是法律之外的问题。
很显然，新调控政策的实施取决于地方政府后续政策的出台，而地方政府配套细则的执行力与市场可操作性，将决定中央政策最终是否能落到实处。(记者陆昀)
第二套房首付可能提至40%预计下周出台
国家九部委关于房产调控的实施细则颁发已一周多。但直接面对房产开发企业和消费者个人的商业银行和税务基层单位，目前还没有接到总行和上级更加具体的操作细则，预计本月中旬会有结果。
这是记者昨天(5日)从有关部门了解到的。
多套住房按人还是户计算？
按个人名义计算套数较合理
一位国有商业银行的房贷人士称，近一周来，他们接到很多咨询电话，多数人问银行第一、二、三套房子如何界定。如果以家庭成员分别向银行贷款，算不算拥有多套房子？如果一个在央行的征信系统上保存着良好信用的消费者，在购买第二套住房时向银行贷款，他的首付多少，是否依然可享受利率优惠？
该位银行人士解释，从商业银行的角度考虑，一方面要执行国家的调控政策，对第二套以上的提高首付。但该借款人信用高，且在该银行有理财账户，同时他拥有的第二套房用的是家里人的名义买的，这样银行对新政策执行起来就有点难了。究竟是要以个人名义来算套数呢还是要以整个家庭成员的购房数来计？利率上是否给予优惠？这些就需要总行下发明确的操作细则了。
就此问题，昨天记者随机采访了数位银行人士。无论是国有商业银行还是股份制商业银行的房贷人士，他们均认为，按个人名义计算套数执行起来较容易，也合乎情理。对于信贷风险，银行自然会根据个人的信用度和资产情况进行评估。
90平方米以上首付到底多少？
两套及以上住房首付或最低4成
根据央行上周发布的新政，对购房面积在90平方米以下，且购房为自住需求的借款人执行两成的首付款比例。若不符合这两项条件，统一执行3成及以上的首付款比例。
第二套、第三套以及以上的首付最低要定在多少成呢？有商业银行负责人称，新政出台后，银行倾向于采取首付款随购房套数“水涨船高”的做法，即对购买两套及以上住房的个人执行最低4成的首付款比例。
不过据知情人士透露，由于具体房贷细则的出台还涉及同业竞争等问题，现在谁都不想早出台细则，大家都持观望态度。
个人房产转让如何征税？
具体措施预计本月中旬出台
这次出台的房产新政中最重要的一项是：个人转让房产征税年限从2年调整为5年，6月1日起开始执行。
但据记者了解，目前税务部门对此也还未能正式实施。
广州市地税局纳税人服务中心有关负责人称，近日他们接到的咨询问题几乎都集中在房产方面。但具体如何操作，目前尚无法回答。
该人士昨天下午正式向记者发来邮件称，“省、市税务部门正在拟订具体执行措施，预计本月中旬将有正式文件。待广州市局制定出正式执行文件，我们将第一时间发布消息”。(南方日报记者朱桂芳)
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