中银国际田世欣

　　大幅降息108个基点。中国人民银行宣布，今日起贷款利率下调99-108个基点。五年以上按揭贷款利率将从7.20%降至6.12%。这是过去两个月以来的第三次降息。虽然经济刺激政策和大幅降息还需要一定的时间才能重塑市场信心，但是我们认为，降息最终将有助于提高购房者的负担能力，房地产市场交易量将随之改善；同时高负债率开发商的财务压力也将有所缓解。我们对房地产板块维持同步大市评级。目前，该板块中于香港和新加坡市场上市的国内开发商股价较净资产值折让72%，因此，我们认为短期板块将迎来强劲的反弹。主要受益企业是负债率较高以及领先的全国性房地产开发商，包括中国海外发展、华润置地和保利地产。同时，降息也将使国内业务较多的香港开发商受益，包括嘉里建设(0683.HK/港币13.80，落后大市)和恒隆地产(101.HK/港币15.00，同步大市)。这两家企业的国内投资分别占其总资产值的34.8%和36.4%。

　　主要城市的可负担比率恢复至07年2-3季度的水平，上海恢复至06年2季度水平。在图表2中，我们可以看出，降息将推动主要城市的可负担比率恢复至07年2-3季度的水平，而上海的可负担比率已经恢复至06年2季度水平。这进一步证实了我们的预期，即：长三角市场更为健康，上海在四大主要城市中下跌空间较小。

　　销售仍将面临压力。虽然降息可能会缓解短期内国内房地产企业所面临的部分压力，尤其是负债率较高的开发商，包括富力地产(2777.HK/港币3.69，未有评级)、首创置业(2868.HK/港币0.7，落后大市)、上海复地(2337.HK/港币0.93，未有评级)和绿城中国(3900.HK/港币2.29，未落后大市)，其净负债权益比分别为140%、112%、125%和144%。在开发商中，我们看好在二级城市业务稳定、资产负债表强劲的全国性开发商，例如中国海外发展(0688.HK/港币8.00，优于大市)和华润置地(1109.HK/港币7.19，优于大市)，因为我们认为这些企业最终将在市场整合中胜出。尽管降息对全行业将产生积极的影响，但是我们认为房地产销售仍将面临挑战，因为我们认为放松的货币政策和经济刺激方案还需要一定的时间才能够推动房地产市场的持续性恢复。

　　对A股来说，许多开发商的负债率较高，它们将更受益于近期连续的降息。这些企业包括保利地产(600048.SS/人民币17.38，优于大市)、金地集团(600383.SS/人民币，优于大市)、深振业(000006.SZ/人民币5.00，落后大市)和冠城大通(600067.SS/人民币4.40，同步大市)，其净负债权益比分别为117%、77%、187%和163%。我们对保利地产和金地集团维持优于大市评级。作为知名的全国性开发商，上述两家企业08年1-10月销售表现颇佳，销售收入分别增长19%和16%。预计它们将受益于房地产市场成交量的反弹。

编辑： 胡晓云

纠错：171964650@qq.com