12月3日，今年第51号土地公告依然全部由工业用地占据。截至昨天，以可建面积计算，今年全年上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米，因为10月后出现大量土地流标，最终成交的土地仅有170.6万平方米，流标的住宅用地比例达38%，接近四成。

　　一般来说，经营性用地出让周期在一个月左右，因此今年年内应该不会再有经营性用地进行出让。分析师表示，从过去的经验来看，土地市场的疲软很有可能造成市场重新出现供求矛盾。

　　根据易居研究院的统计数据显示，前几年出让土地成交情况大致为：2003年1500万平方米左右；2004年300万平方米；2005年虽然出让面积也在300万平方米以上，但几乎所有住宅用地都难逃流标命运，最终成交只有40万平方米；此后两年分别是2006年700万平方米；2007年1000万平方米左右。今年的土地市场情况实际上是再现了上海2005年的状况。

　　上海易居研究院分析师付琦解释，一般情况下，当年的土地供应将形成未来两年形成商品住宅供应。从2004年起，上海土地供应大幅锐减，2004年至2006年三年合计仅为1300万平方米；而据2004年“8.31土地大限”后相关部门公布的数据，上海存量土地供应为4500万平方米。由此2005年—2008年商品住宅供应表现出“消化存量土地，新增持续下滑”的局面。

　　2007年放量的土地供应在2008年和2009年形成房屋供应，但由于2008年土地供应稀少以及土地存量将尽，2009年上海商品住宅新增供应将呈收窄之势。

　　2007年，上海住宅供求关系矛盾突出，其中供应减少的原因正是因为2004—2006三年土地供应过少所致。

　　2007年，上海住宅存量急速下降，从年初跌破1000万平方米之后持续下滑，到年底，仅仅剩下不足600万平方米的存量住宅。当时上海房地局官员公开表示，上海住宅供应已经处于危险警戒线下，正因为如此，在2007年下半年，土地供应量有所增加，最终土地出让面积达到了1000万平方米。

　　但是，由于整体市场萎靡，开发商融资渠道受阻，今年土地市场又一次再现三年前的情景。与此同时，今年是上海近几年来住宅成交最低迷的一个年份，至今为止，网上房地产显示的商品住宅成交量也已经达到了726万平方米，面积是土地成交量的4倍以上。

　　事实上，上海未来几年都将处于土地供应紧张的局面。上海市住房建设规划(2008—2012年)(征询意见稿)显示规划期内，全市新增住房建设用地供应总量约为5000公顷左右，同时加快已批未建土地的开发建设。其中包括大量配套商品房和廉租房用地，因此用于商品住宅用地的土地供应预计仅在一半左右。即每年500万平方米的供应量。

　　这种情况下，上海住宅市场的供求矛盾很有可能再次上演。

编辑： 吴冠夏

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