环节三：打击捂盘惜售、囤积房源

　　到这个时候为止，楼市的供应量增加，还只是具备了可能而没有成为现实。完成可能到现实的转化，还需要开发商申领预售许可证并开盘售房——而这个过程，正是开发商能够捂盘惜售、囤积房源的时间段。

　　对于这第三个环节，“国11条”明确，要加大对捂盘惜售、囤积房源等行为的查处力度。同时，要求各地结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可；已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源。

　　本地目前对开发商捂盘惜售、囤积房源等行为，实际上是没有多少有效的、可执行并可对开发商构成威慑的政策的。期待“国11条”出台后，本地在预售许可证发放条件规定、楼盘开盘时间规定等方面，也制订出相应的细则来。

　　投资投机性及改善性购房需求或受抑制

　　“国11条”明确了二套房首付比例不得低于40%，不过对其贷款利率没有作出具体规定，只要求金融机构“严格按照风险定价”。据此，接下来各大商业银行会对应“国11条”这方面的规定出台怎样的操作细则，值得特别关注。

　　同时，“国11条”要求各地严格执行差别化的房产税收政策、纠正和清理已出台的减免税政策。在这样的导向下，本地财税部门在新年里会出台什么样新的房产税收优惠政策，也值得期待。杭州新出台的楼市政策，已经取消去年实行的房产交易税费减免，而改为购房补贴——相较去年，新政策的优惠力度其实是有下降的。

　　如果银行在“国11条”出台后严格收紧二套房贷，本地也如杭州般降低购房优惠的力度，则2010年购房门槛会大幅提高、购房成本也会加大，一部分资金实力不足的投资投机性购房需求被逼撤出楼市可以预期，同时一部分改善性自住购房需求也可能受到抑制。

　　此外，“国11条”中对信贷资金违规进入房地产市场的防范要求，也会对楼市内投资投机性需求的减少起到作用。

　　保障性住房或分流部分自住性购房需求

　　“国11条”明确要求各地增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。同时，要求加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。

　　在本地，经适房、廉租房这几年均有供应，并且保障对象在逐年扩大。按照市里去年底新出台的政策，今年廉租房的保障对象要进一步扩大至人均年收入在城镇居民可支配收入60%以下且人均住房建筑面积低于18平方米的家庭；全市在建经适房、限价房和经济租赁房要达到50万平方米。其中，限价房销售管理政策已于去年出台，全市现有在建房源超过2000套；经济租赁房于2008年底开始建设，预计今年底前后各区可陆续供应上市。

　　保障性住房供应的增加和保障范围的扩大，意味着相当一部分本需在商品住房市场购房的楼市需求，会转而通过购买经适房、限价房或租赁廉租房、经济租赁房来解决住房问题。楼市中自住性购房需求因此将被部分分流。(宁波晚报记者程旭辉)