楼盘打折促销此起彼伏，成交量却萎靡不振；住博会人气颇旺，可市场观望氛围更显浓厚……甬城楼市将何去何从？国家统计局宁波调查队近日发布专题报告，分析了2011年前三季度宁波市房地产市场的运行特点，并对我市房地产市场走势作出初步判断。
同比涨幅全国排名靠后
房价是房地产市场的焦点。国家统计局发布的数据显示，从环比走势来看，1至9月份我市住宅销售价格走势总体平稳，但下行的信号越来越明显，尤其在二手房市场，1月份之后我市二手住宅成交价格环比指数均未超过100.0%。
从同比走势来看，不论是新建住宅还是二手住宅同比涨幅均出现大幅回落，且二手住宅成交价格同比率先呈现下降之势。此外，新建住宅与二手住宅同比涨幅的差距在逐步缩小，房价波动进入平稳期。在全国70个大中城市中，宁波排名靠后，1至9月份我市新建住宅同比涨幅排名分别为第56、53、54、57、55、56、63、68、69位。
分析认为，今年国家对于房地产市场调控步步趋紧，再加上银行“限贷”政策的执行，我市房地产市场降温迹象明显，总体呈现房价企稳微降，市场成交持续低迷态势。短期房价走势，既取决于“限购”等楼市调控政策的持续执行力度，也取决于房地产企业和市场的博弈，政策的持续或将迎来房价的合理回调。
房价下行幅度为何不大
房价企稳微降，但给市民的感觉仍是“降幅不够大”。统计部门指出，今年市场需求一直处于萎靡不振状态，开发商销售压力加大，我市房地产市场正在逐步进入买方市场时代，越来越多的开发商采取多种形式的促销手段，比如推出限量特价房、买房送家电等。
一些新开楼盘在开盘定价时慎之又慎，定价普遍理性。从平时的市场调研情况看，不少新推楼盘定价接近、甚至略低于周边二手房市场上相近品质的次新房价格。与此同时，二手房市场上房东主动下调挂牌价格的现象也逐渐增多，实际成交的二手住宅价格普遍低于市场挂牌价。
不过，国家统计局宁波调查队在调研中也发现，多数开发商房屋销售价格仍然坚挺，优惠幅度有限，只有个别率先实打实降价的楼盘取得了良好的销售业绩。
分析认为，建造成本的上涨，在一定程度上支撑了房价。今年，我市土地市场虽然处于不温不火状态，但土地资源的稀缺性依然推动着地价呈小幅上涨态势。此外，劳动力工资、建筑安装成本、财务费用等上涨，增加了开发商的建造成本，比如，三季度我市建筑、安装和装饰工程施工企业人工费价格同比上涨18.4%，材料费价格同比上涨15.0%等，这些因素共同作用支撑着房价。
保障房建设助市场健康
近期，国家统计局宁波调查队对第16届中国宁波住宅产品博览会参观人员进行了现场随机调查。调查数据显示，超过七成的参观者不打算在年内购房，在计划近期购房的参观者中，约八成的购房目的是首次购房和改善居住条件。同时，中小户型深受消费者青睐、超过一半的参观者计划购买两居室的调查结果也验证了当前我市购房需求以自住为主。
统计部门认为，保障性住房建设加快也是房价变动的重要因素之一。今年我市保障性住房建设进一步加快，重点建立以公共租赁住房为主渠道、其他保障方式为补充的城镇住房保障体系。目前，全市新开工和续建保障房面积均超额完成年度目标任务，已竣工的就有70.5万平方米。中心城区旧住宅整改力度也相应加大。保障性住房体系的完善，有利于缓解住房市场需求，有助于房地产市场健康发展。
分析说，因为“限购”等政策毕竟属于政府对市场的干预，一旦放松，有可能冲击市场稳定。只有实现保障性住房建设与商品房建设的并重，逐步恢复市场的正常功能，才能从根本上稳定和促进房地产市场的健康发展。
宁波日报记者 周 骥
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