撰文/董小军 金 萍
一套房屋 三次转让
１９９３年，王某将其位于宁海城关的一套房屋以３万余元的价格出让给黄某。６年后，黄某又将该房屋以５万余元的价格转让给陈某。２００８年３月，陈某将该房屋转让给了吴某，转让价格为２６万元。由于转让时该房屋的土地属于集体性质，该房屋的相关权证虽然在多次买卖交易中逐个进行了转移，但均未办理过正式的过户登记手续。最后的买入者吴某在协议签订后，还与陈某在协议中约定，陈某须无条件配合其做好转户手续。
然而，到了去年２月，吴某突然获知，他购入的这套房屋竟然被人办理了抵押登记。
经过一番了解，才知道了事情的原委。原来，２００８年１１月，该房屋的土地性质转为国有。虽经多次转让，但产权依然登记在最早的房主王某名下，而此时的王某因经济困难，心里就打起了小九九。王某通过补领房屋所有权证、国有土地使用证的方式，重新取得了该房屋的产权证，并以此作为抵押，向金某借款１０万元。拿到钱后王某便下落不明。为此，不明真相的债权人金某向法院申请强制执行，要求处置这套房产以追偿债权。
几经周折 两度官司
吴某赶紧向法院起诉王某和陈某，要求确认其与陈某签订的房屋买卖协议有效，并要求两被告协助其办理过户手续。但根据《物权法》的相关规定，在财产“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”。由于这套诉争房屋被设置了抵押，吴某与陈某之间的房屋买卖合同纠纷就不能对抗善意的第三人，即本案的抵押权人金某。而如果这套房屋抵押登记不能被撤销，就难以实现物权的转让。为了能使房屋顺利过户，吴某不得不代为王某归还了其拖欠金某的１０万元债务，之后该房屋抵押登记才被撤销。
２０１０年８月，宁海法院经审理，最终判决该房屋买卖协议有效，王某等人应协助吴某办理房屋过户手续。同年１２月，王某终于将该房屋过户到其名下。
今年２月，吴某再次起诉王某，要求王某归还其代为垫付的１０万元债务，宁海法院经审理后认为，吴某有权向王某追偿垫付的债务，判决王某立即还款１０万元，但由于王某下落不明，这笔钱能否追回成了一个未知数。
［法官说法］
一、买卖合同有效不等于房屋的产权发生了变更。我国《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”所以，作为买房人应及时办理过户手续，或及时向法院起诉，限制房主将房屋过户给他人，以确保买房人将来胜诉后能顺利办理房产过户。
二、根据《物权法》的相关规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”。随着房屋抵押登记的现象越来越多，引发的纠纷也越来越复杂。《担保法》规定：“取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。因此，吴某不得不选择代替王某清偿债务的方式来实现最终过户的目的。当然吴某也可以不选择这一方式，但如果这样，他就只能就王某的违约行为要求其赔偿损失或承担其它违约责任。
但不论代为清偿还是要求对方承担违约责任，都有可能出现因被告下落不明而难以最终实现权益的现象。因此，为最大限度避免损失，在进行房屋买卖时，签订合同、钱房交付、贷款抵押、办理过户等，每一环节都必须严格依法进行。
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