中国宁波网讯（记者 俞慧娜 通讯员 黄石磊）11月16日以来，本刊刊发了多篇有关物业服务费收取难问题的报道，引起市民关注，物业服务收费标准一直是市民讨论的热点。一些业主认为物业公司大有钱赚，而物业公司则称许多小区入不敷出，存在亏损。到底是盈利还是亏损?那本神秘的物业收支账到底该怎么算?房管部门和物价部门又对此持何态度，记者进行了深入调查。
现实情况:亏损还是盈利?
近日，北仑物业管理有限公司申请退出星阳新村物业管理，理由只有一个:该小区物业管理入不敷出。“小区每年的综合服务费有17.27万元，但物业管理人员一年的工资就要21.01万元，不算给员工缴纳的社保、发放的奖金，公司已经亏了3.74万元。”该公司物业管理处主任贺建康说。无独有偶，今年8月新交付的新隆华府小区，物业公司也说是入不敷出:年总收入为47.44万元，但支出却有54.39万元，亏损近7万元。
对此，区房管处物业科科长郑国忠表示，这种亏损的现象虽不能代表我区的普遍现象，但在许多老小区和小小区却是存在的。老小区是指2000年底前交付的小区，小小区是指建筑面积在5万平米以下的小区。全区133个小区中，有近一半的小区是老小区和小小区，大都面临略亏或零利润状态，有关物业公司之所以仍在管理，主要是基于社会责任、公司统筹管理、政府奖励等因素考虑。
算算账，物业管理收支存在倒挂
接管新隆华府的北仑太平洋物业公司给记者算了笔收支明细帐:该小区的物业服务收入主要有三块，一是高层住宅，二是商铺，三是车位服务费。该小区一共4栋楼，收费面积为21420平方米，综合服务费的收费标准为每平方米每月1.5元，按100%收缴，一年有38.56万元。小区有商铺3800平方米，综合服务费收费标准是每平方米每月1元，一年有4.56万元。根据2001年颁布的《宁波市住宅小区物业管理停车收费办法》规定，物业公司可向独立产权的地下车位每个车位每月收取30元车位服务费。小区共120个地下车位，一年可获得4.32万元收入，经营用房100平方米一间，该地段市场价出租一年2.5万元左右(目前还没有出租)。那么，该小区一年物业服务收入为47.44万元。
那么，该小区的物业管理成本又有多少呢?据介绍，目前该小区有物业经理1人，月工资2800元；财务兼客服1人，月工资1600元；装修管理员1人，月工资1600元；秩序维护队长(也就是通常说的保安队长)1人，月工资2500元；综合维修1人，月工资1800元；秩序维护员(也就是通常说的保安)9名，分三班每班3名，每人月工资2000元；保洁员3人，每人每月工资1310元。那么，该小区17位物业管理人员一年工资支出为38.68万元，加上每年6.17万元的社保支出、1.93万元的福利费支出，人员开支为46.78万元，加上办公费、清洁费、绿化费、秩序维护费、公共能耗费、营业税金及附加费用，一共54.39万元，已经超过了物业服务收入。
物业管理中，究竟有哪些收入?又会产生哪些支出?记者查询了2005年颁布的《宁波市物业服务收费管理实施办法》。第二章第七条中明确指出，本办法所称的物业服务收费，包括物业管理综合服务费、房屋共有部分和共用设施日常维修费。第三章第十五条中明确指出，物业管理综合服务费的构成包括物业服务成本、税金和利润。其中，物业服务成本主要包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，清洁卫生费用，绿化养护费用，除房屋本身共有部分和共用设施外业主共有的公用配套设施和相关场地的维修养护费用，秩序维护费用，办公费用，物业管理企业固定资产折旧，经业主和业委会同意的其他费用。因此，判断物业公司在这个小区是否盈利，需将所有收入和支出分别进行汇总比较。郑国忠说，市民一般在探讨的仅仅是物业管理人员成本，其实这只占总支出的50%左右，而员工的社会保险、福利费，清卫费、绿化养护费等其它费用，许多业主都忽视了。
横向纵向比较，我区物业服务收费标准不算高
绿城物业服务集团有限公司宁波分公司东海明园物业服务中心负责人陈中沛在接受记者采访时说，东海明园高层住宅的综合服务费是每平方米每月1.5元，在宁波市区同类小区高层住宅的综合服务费一般为每平方米每月2元。区房管部门告诉记者，最近他们针对老三区、鄞州、镇海物业服务收费标准的调查显示，目前海曙区高层住宅小区的综合服务费每平方米每月为2.2—2.5元，江北区、江东区和鄞州区为2.5—3元，镇海区为2.5-2.8元。昨日，记者从区发改局物价科提供的一份有关余姚的物业收费标准的文件上看到，余姚市对物业服务从好到坏分为5级，多层的物业综合服务费从每平方米每月0.85元—0.3元不等，中高层从1.85元—1元不等，允许有上下15%的浮动。北仑目前高层的物业收费标准是每平方米每月1.5—1.8元。
据了解，2001年，我区最低工资标准是480元，物业综合服务费是每平方米每月0.25-0.35元。2011年后，最低工资标准都已经提高到了1310元，但物业服务费却没有太大的变化，多数多层建筑结构房屋的物业综合服费基本在每平方米每月0.35-0.45元。
区住房和城乡建设局有关负责人表示，物业服务收费标准要按照实际情况，与当地当时的物价水平相适应，根据物业公司提供的服务内容和标准的不同，差别定价。在北仑，有许多小区物业管理并不比其他县市区差，但物业服务收费标准却普遍低于其他县市区，从物业服务管理的长远发展、品质提升来说是不利的。
区物价、建设部门将进一步规范物业服务收费行为
区发展和改革局物价科有关负责人表示，物业服务收费分政府指导价和市场调节价。我区普通住宅小区(不包括内部的非住宅和别墅)前期物业综合服务收费实行政府指导价，价格主管部门根据住宅小区的规模、设备设施配备、开发建设单位申请的物业服务等级、内容等，综合考虑成本、各项费用的行业标准和社会公允水平以及经济发展、物价水平、社会稳定等多方面因素制定。业主委员会成立之后的普通住宅小区，其物业服务收费实行市场调节价，应由业主委员会与选聘的物业公司在协商一致的情况下确定或调整。但事实上，业委会成立之后，由于多方面因素的制约，包括业主对开发建设单位存在的遗留问题、对物业公司物业服务不到位的不满，对物业服务等级、项目、内容的调整变化的理解、接受等方面，业委会与选聘的物业公司协商提高物业收费标准的难度较大，普遍存在小区物业服务收费仍确定为已实行多年的老标准的情况。
据悉，为了进一步理顺物业服务与物业收费的关系，区物价、建设部门正在抓紧修订自2006年起实施的《北仑区物业服务收费管理实施办法》，在征求意见和履行必要的程序后将出台，以进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进我区物业服务行业的健康发展。
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