严勇杰/绘
租房合同中约定，按“市场价”确定租金。但“市场价”到底是多少？房东和房客各执一词，房客为此索性拖欠房租。
镇海法院日前审结这样一起租房合同纠纷案，认定房客拖欠房租的行为已构成根本违约，判决解除租房合同，判令房客支付租金、违约金。
对房租的“市场价”有争议
台州人李某在镇海庄市有一间店面房，一直用于出租。前年9月，要开一家化妆品店的田某租下这间店面房。
由于近年来庄市建设发展比较快，房屋租金一直在上涨，李某跟田某在租房合同中约定：租期5年；第一年租金每月2000元，从第二年开始，田某应当按照“市场价”支付房租；李某一年一次会跟田某议定租金，田某每年须提前一个月一次性付清全年的房租；如田某违约，须支付违约金。
田某将第一年的房租一次性打进李某指定的银行账户后，开始开店做生意。去年8月，李某见自己的这间店面房周边基础设施增加不少，觉得可以提高租金，就向田某提出：第二年租金定为每月2500元。不料，田某说，他已经对周边店面房的租金进行了调查，最高不过每月2000元，他只能按这个“市场价”支付房租。因为双方对于“市场价”各执一词，当时就闹得不欢而散。
此后，李某多次以口头与书面形式通知田某，要求田某把每月2500元的房租打进指定的银行账户。去年11月20日，李某还向田某发出了解除租房合同的书面通知，要求田某在3个月内搬离店面房，并付清相关费用。因为对租金有争议，田某没有理会李某的要求，而他也向李某发了函，要求李某上店里来收取房租。
法官到实地调查后酌定房租
今年2月，李某向镇海法院提起诉讼，要求法院确认租房合同已解除，要求田某出屋并支付房租、违约金以及租房合同解除至房屋腾退之日期间的占有使用费用。田某向法院提出，李某提高租金，价格明显高于周边店面房，于理无据。他承认双方就第二年租金无法达成一致意见是事实，但他表示自己曾要求李某上店里收取房租，李某没去收取是有责任的。
法官在审案过程中注意到，双方对第二年的租金争议较大，而双方又都没有提供相应证据证明自己提出的租金是合理的。法官决定，到实地调查。法官向房产中介打听，询问了周边店面租户，找房管部门了解情况，又结合案件的实际情况，最终酌定第二年租金为每月2200元。
法官指出，李某将店面房租给田某使用后，田某应当按期支付租金。法律规定，承租人无正当理由未支付租金或延迟支付租金的，出租人要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。田某在李某多次发出通知催告乃至提起诉讼后，仍长时间拖欠租金，他的行为已经构成根本违约。
对于田某提出的“未付房租是因李某未上门收取”的说法，法官认为，李某并未拒绝从田某那里受领房租，李某先前已要求田某将租金汇入指定银行账户，而田某也曾通过转账方式支付过租金，田某现在不能将房租纠纷归责于“李某未上门收取”。
法院判决，李某与田某的租房合同自去年11月20日起解除，田某在限定时间内将店面房退还给李某，并向李某支付租金、违约金等共计6000余元，并支付房屋租赁合同解除至房屋腾退之日期间的占有使用费用。
法官说法
支付租金是承租人的主要合同义务。
在本案中，按“市场价”定房租的约定，使得双方在价格上无法达成一致。
在这种情况下，出租人和承租人任何一方可以在短时间内就该争议事项向法院起诉，要求确认第二年的房租价格。
承租人也完全可以先按其认为合理的租金价格支付租金，再就争议事项另行协商解决，而不是长时间迟延给付租金，导致构成根本违约。
宁波晚报记者 王思勤 通讯员 焦川
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