|
法律人士:
业主民主表决很关键
阳台包不包由谁来决定?
浙江万里学院法学院副教授唐先锋说,目前我国现行的法律法规中,并没有明确地关于阳台封闭与否的相关规定,只是相关的“建筑规范”中提及如果封闭阳台,应“统一有序,色调一致,不超出外墙面”,“栏杆的垂直杆件间净距不大于0.11米”等。
“一个住宅小区内的阳台除法定不能封闭的外,是否能封闭,一般适宜由该小区业主大会或业主代表大会通过表决决定,不宜由开发商或物业服务企业单方面来决定。”唐先锋说,阳台是否封闭,本质上是对房屋这一私有财产的事实处分问题,而住宅小区内的房屋一般为小区内业主区分所有。阳台封闭与否还涉及整个住宅小区风格统一、居住与使用安全等诸多公共利益,应当由小区全体业主按照相关法律规范、通过民主表决的方式去决定。”
“如果业主想封闭阳台,可通过召开业主大会或业主代表大会,制定正式的‘管理规约’,对物业服务协议进行适当修改。当然,若业主大会作出的不允许封闭阳台的决议损害了部分业主的合法权益,该部分业主可以依据物权法向法院诉求撤销该决议。”
针对有居民反映的物业强制使用指定商家的材料,唐先锋说:“物业服务企业没有限定业主至指定商铺购买封闭阳台材料的权利,此指定不仅涉嫌侵犯业主的契约自由,而且涉嫌不正当竞争。”
但是,物业服务企业可通过推动小区业主大会或业主代表大会在管理规约中,或制定专门的小区内装饰装修的内部规定,或在业主委员会代表全体业主与其签署的物业服务合同中专门规定或约定“为了住宅小区楼房的整体美观、安全等目的,要求业主在封闭阳台时要使用统一规格的材料、按统一的设计来封闭阳台”。
“这些管理规约或内部规定一旦经合法程序表决通过,小区内全体业主必须遵循,即使某些业主投了反对或弃权票,或某些业主没有参加表决,均应服从,此乃现代民主基本规则。”
唐先锋提醒,此时若有业主违反规定安装,从法律上分析,并非违约行为,而是违反区分所有建筑物内部自治规范的行为。如果是经业主大会或代表大会表决通过并授权业委会与物业服务企业签署的物业服务合同中有此方面的特别约定,此时若有业主违反该特别约定,从法律上分析,应属违约行为。记者 董小芳文/摄
图片新闻 | ||||||||||||
|
||||||||||||
|