房地产抵押必须登记 非法定形式不受保护

　　[案情]去年6月27日，丁某获得了对慈溪某公司的77万元债权。当天，丁某与该公司达成了书面协议，具体内容为：某公司将其名下的一处房地产作价110万元网签给丁某，扣除丁某拥有的77万元债权，余款33万元在网签时，丁某以现金方式支付给公司。如果某公司未能在规定时间内履约，则无条件将该房产转至丁某名下。

　　此后，该公司虽然按约将房地产网签给了丁某，丁某支付了33万元现金，但该公司既未将房地产过户给丁某，也未按期支付欠款。丁某认为，该公司将房地产网签给自己，等于是为77万元的债务提供了抵押物，因此，他在向法院起诉时，要求该公司归还110万元并支付相应利息。

　　慈溪法院审理认为，原告丁某的诉称及所举证据虽可反映双方之间110万元债权、债务关系存在的情况，但双方并未办理房地产抵押登记，反而办理了购房网签手续，因此，不能证明被告向丁某提供抵押及被告向其借款110万元的事实，法院据此驳回了其诉讼请求。

　　[说法]根据《担保法》规定，当事人以城市房地产等建筑物作抵押的，应当到县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效；同时规定订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

　　本案中，原告丁某称某公司将一处房地产网签至其名下是为110万元借款提供担保，但根据法律规定，以房地产这类财产提供抵押的，只有到相关部门办理抵押登记后，相应的抵押合同才生效，因此，丁某主张将被告房产作为抵押物行使相应抵押权的诉请无法得到支持。

　　此外，因为丁某与被告就一处房地产办理了购房网签手续，导致其法律关系丧失了认定为民间借贷的事实基础。因此，只有严格按照法律规定的担保要求履行相应手续，才能真正使债权得到保障。当然，本案中的丁某虽已无法从民间借贷债权人的角度实现债权，但仍可考虑就网签至其名下的房地产，以房屋买卖合同纠纷另行起诉主张其权利。

　　（王 颖 陈约丹）