宁波改善型购房撑场面 中大套型二手房成交量高

　　据21世纪不动产宁波立得数据，上月至今，面积在90平方米以上的二手住房成交量占比达到52%；而去年全年此类二手住房的成交量占比不过42%多，今年前3个月，虽然此比例逐月提高，但每月均未超过50%。

　　“4月份到现在，可以说是改善型购房者在给二手房市场撑场面。”21世纪不动产宁波立得房产经纪事业部总经理吕俊静昨天告诉记者。

　　一些二手住房卖家“变身”为买家

　　房产中介人士普遍认为，近期改善型二手住房相对好卖，主要是靠3月份那波成交潮给市场提供了此类房子的购房需求———即此前的卖家“变身”为买家。

　　王先生便是这类需求中的一员。“3月份卖掉了手中一套明楼的小房子，房款到位后，存银行怕贬值，股市、金市震荡，老婆嚷嚷要改善生活质量已经好几年了，于是索性就去买了套鄞州‘金色水岸’小区130平方米的二手房。”王先生说。

　　另有一部分二手房市场上的改善型购房者，据悉是出于对房产税可能施行的担忧，而把手头上多套小房子出售后，“归并”成一套大房子。

　　据房产中介方面反映，当前面积偏大、适合改善型购房者的二手住房，因为总价高且多为有营业税的次新房，在现行“限购”、“限贷”政策导致购房需求有限的情况下，房东对价格摒得不牢。“挂牌价300多万元的房子，一般能够还下2—4万元；有的房东，还愿意承担一半的交易税费。”吕俊静称。

　　而相比之下，因为“20%个税”政策至今未执行，“刚需”所中意的面积在90平方米以下的二手住房房东，反在加价———相比3月份时候，现在一些面积在七八十平方米、总价在百万元以内的房子，如果要求看房的人多，有的房东会要求加价两三万元，这使得本已在3月份里被大量“消耗”的刚性需求进一步减少，进而导致刚需型二手住房的成交量更加萎缩。

　　此消彼长之下，改善型二手住房的成交量，于是首度占据了市场的“半壁江山”。

　　下半年新房市场或分流改善型需求

　　二手房市场内的改善型需求，或在下半年遭遇商品住宅市场的“分流”。

　　“最快从本月底开始，一直持续到年底，可能每个月都会有把客户定位为改善型、中高端的新盘开出来。”本地一房产代理机构市场调研人士称。

　　从目前各大地产板块内的待开新盘推广情况看，其中颇多位居市中心“黄金地段”或者热点板块的核心区域。

　　江东的民安路北侧、江北的日湖畔和姚江畔、东部新城新行政中心的旁边、鄞州新城区中心河湿地公园的北侧等处，预计都会有新盘在年内开售；而鉴于它们所处的地理位置以及当初拿地时的地价，业内人士判断，届时开出的房源套型、总价，“不会和普通‘刚需’有太大关系”。

　　与二手住房相比，新房的交易税负低、楼盘品质更优。“如果它们的房价因为市场竞争相对激烈而定在和同类二手住房相当的水平上，那么对现在二手房市场内改善型需求的分流影响，就会比较大。”上述房产代理机构人士判断。

　　不过，二手住房也有“看得见摸得着”、可即买即住等优势，房产中介人士表示，不会特别担心新房市场的分流效应。

　　同时，有房产中介人士相信，在“限购”、“限贷”不放松的局势下，要入新房市场的改善型购房者，一般都会在二手住房市场出售小房子。

　　“目前，尽管二手房市场上‘刚需’不多，但只要市场正常，过一段时间总会重新积蓄起来。”一位房产中介公司的负责人认为，届时，“刚需”型二手住房的成交会回升。而对于房产中介而言，只要有一定的成交量———不管是什么类型、档次的房子，“日子就不会太难过”。

　　□记者程旭辉