物业经营用房被出租 奥林80业委会将租户和物业公司告上法庭

　　300多平方米的物业经营用房，每年租金1万元，租期长达8年。江北奥林80小区业委会将租户和物业公司告上法庭，要求对方退还房子并支付占用费。昨天上午，此案在江北法院庄桥法庭开庭审理。

　　业委会：经营用房被物业低价出租

　　江北奥林80小区于2009年交付，近1600户人家，多层物业费每平方米1.5元，小高层则要每平方米2.5元，为小区提供服务的是广东中奥物业。

　　奥林80小区业委会韩主任告诉记者，在小区业委会与物业签订新合同前的这段时间称为前期物业服务阶段，业主共有的物业经营用房一般是由物业公司代为出租的。

　　引来争议的152号商铺在小区里面，属全体业主共有，面积有340多平方米。去年10月，小区业委会成立，调查家底时发现，早在2011年4月，这处商铺便被物业公司低价出租给陈某做建材仓库，每年租金1万元，租期8年。

　　“我向房屋中介了解过，这么大的房子目前的租金在2.5万元左右，即便在2011年也可租到2万元左右。”韩主任说，根据相关法律法规，前期物业服务期间，由物业公司出租的物业管理经营用房，租赁期限不得超过前期物业服务合同，长达8年的合同显得很荒谬。

　　小区业委会曾跟租户和物业公司进行过协商，没有达成结果。此次告上法庭，业委会要求两被告退还占用的房屋，并暂按市价每月10元／平方米计算，支付两年房屋占用费8.2万元。

　　租户：只租了其中一部分

　　记者看到了租户与物业之间的商铺租赁合同，当中写明，租赁期限从2011年4月至2019年3月，用途是仓库，但房屋建筑面积一栏却写成了100平方米。

　　租户的律师说，租户陈先生也是小区业主，当时想就近找仓库堆放建材，找到物业公司打听，物业项目负责人告诉他小区内就有房子出租，而且是物业在具体负责。

　　陈先生只是租了商铺中的100平方米，而不是全部。双方签订了正式的合同，陈先生一次性支付了前3年租金共计3万元。

　　租户律师认为，以每月10元／平方米计算，100平方米1年1万元租金符合当时的市场价，是合理的。

　　对此，业委会韩主任表示，他曾进入商铺内查看，商铺是贯通的，并没有分隔开来，当中有人居住，还堆放了许多建材，占用的面积远远超过100平方米，租金应该按实际占用面积计算。

　　物业公司：是项目经理私自签订，已报警

　　广东中奥物业宁波分公司的律师在法庭上表示，这份合同是奥林80小区物业项目经理李某私自与租户签订的，并没有获得宁波分公司的授权，租金也没有交到公司手中，对于这份合同他们并不认可。

　　律师说，李某盖的是“内部管理专用章”，不是分公司的印章，这是无效的。“这是犯罪行为，我们已经向警方报案。”

　　据了解，中奥物业奥林80小区项目经理李某已于去年3月离开公司。

　　业内人士称低价出租并不少见

　　庭审持续了2个多小时，法官没有当庭宣判。业委会韩主任希望相关部门今后能采取措施加强对前期物业的监管。

　　业内人士告诉记者，在前期物业服务阶段，小区业委会尚未成立，缺少监督的情况下，小区物业经营用房被低价出租的事并不少见，不排除一些物业项目负责人从中获取好处。虽然物业管理条例中要求签订此类租赁合同要到物业主管部门备案，以便进行监督，但有些人并没有按照规定去做。

　　记者从海曙联南社区业委会了解到，小区物业经营用房原先由物业公司出租给一家超市，每年租金30多万元。合同到期后，业委会出面与超市签订新的合同，每年租金达到了80万元。

　　业委会主任杨国彦的经验是，房租高低跟位置结构都有关系，但在出租前一定要放到市场里去了解：“我们出租前专门找了几家房屋中介打听，看看到底能租多少钱，这样出租时心里也有底。”

　　“作为业委会要履行好自己的职责，为业主把好关，比如房子租给谁、多少钱、租过去做什么用、会不会影响业主生活。”

　　在涉及金额较大的出租时，联南社区业委会则交由全体业主代表来进行表决同意，租赁期限一般限定在本届业委会任期内。□记者沈之蓥