甬城中高端楼盘抢客大战初露端倪

东部新城一中高端楼盘接待市民看房。 程旭辉 摄

一边是在持续近两年半的“限购”、“限贷”之下，不少在售老盘销售业绩差强人意、库存难减；一边则是去年下半年以来主城区内“黄金宝地”接连成交，大量新盘蓄势待开———甬城中高端楼盘之间的竞争之势，在即将进入下半年的当前，悄然趋于激烈。

两则短信：新盘预告开盘，老盘吆喝“清盘”

看过市区多个在售、待售中高端楼盘并留了手机号码的一位购房者沈先生，昨天收到了两条接踵而至、对比着读来颇有意味的短信：先是一新盘预告将于６月３０日“盛大开盘”，让有意购置者抓紧去参加“存５万抵１０万”的开盘前优惠活动；后是一在售老盘说“实景现房”正在“清盘”，“全城疯抢”、“就趁现在”……

据记者了解，这两个楼盘均定位为“一线滨江豪宅”，两者分立新三江口的东、西侧，直线距离不到２公里。

在售老盘的一位售楼员介绍说，此次“清盘”，该楼盘中原先单价２．５万元／平方米左右的１４０平方米高层房源，现单价２万元／平方米多点；原先单套总价８５０万元左右的２３０平方米跃墅，现单套总价７００万元左右。这样的价格定位，与待开新盘售楼员所称的可能的开盘价，构成直接竞争———新盘中１５５平方米的高层房源，或以２．３万元／平方米的价格开售。

事实上，甬城中高端新盘、老盘之间类似的“抢客战”，在上个月就已初现端倪。当时，东部新城一新盘开盘，而同区域一在售老盘在开盘前后那段时间，又是猛发推广短信、又是“特别”推售一幢中庭楼王……

27个在售老盘“存货”价值近190亿元

在持续而严厉的楼市调控政策之下，甬城中高端楼盘的日子到底过的如何？记者根据市房产交易中心“透明售房网”公开数据统计发现，自２０１１年２月宁波施行新住宅“限购令”以来，市三区和鄞州区内共开售中高端楼盘２７个。这些楼盘，或者单价超过２万元／平方米，或者单价虽不到２万元／平方米、但销售房源以面积在１４０平方米以上为主，或者是别墅类楼盘。

截至昨天，“透明售房网”显示这２７个老盘尚有可售房源约３５００套，可售总面积约８３万平方米；按各自网上备案的销售均价计算，这些“存货”的总值，接近１９０亿元！也就是说，这批在售的中高端楼盘，套均面积近２４０平方米、套均总价则高达５３０余万元。

据市住建委数据，去年一年，市六区共成交商品住宅２万余套、总面积２５５万余平方米。中国指数研究院数据显示，去年宁波市区商品住宅成交均价为１３７１４元／平方米。以此计，去年市区商品住宅总销售额约３５０亿元。在售中高端楼盘的“存货”占比之高，由此可窥一斑。

买得起这类住宅的购房者，显然受“限购”政策约束颇深，进而使得这类楼盘销售艰难。记者注意到，多个２０１１年开盘的中高端楼盘，卖了两年多、都已到交付条件了，至今还有两、三百套房源未售出，有楼盘的“存货”总值高达十几亿元！更有不少去年领取预售证的别墅楼盘，销售套数至今还是个位数———有的只卖掉１套、有的只卖了３套。

三倍于老盘存货量的新盘蓄势待发

在中高端老盘尚需为去库存而“努力奋斗”的同时，一大批同档次的新盘，却已尾随而至来“抢客”。

这些中高端新盘，一方面将来自于２００９年、２０１０年楼市火热时候成交、迄今楼盘仍未推售的大小“地王”，另一方面则将来自于去年下半年、今年上半年成交的诸多“黄金宝地”。它们当中，成交地价多在每平方米万元左右，高的每平方米超过万元甚至逾２万元；各自位置，都处在业界公认的适建豪宅项目的“黄金地段”，包括月湖边、日湖畔、滨江处、东部新城和老城区核心地带等区域。

记者根据国土部门土地出让公告统计，这批宅地近２０宗，共可建商品住宅２４５万平方米左右———相当于目前甬城在售中高端楼盘“存货”总面积的三倍。假设新增供应的这批中高端新盘销售单价和在售老盘持平，即约２．３万元／平方米，则其销售总值将高达５６０余亿元！

“限购政策之下，市场中有购房资格的中高端客户本就很有限，现在一下子要涌入这么多的竞争楼盘，估计接下来各大楼盘间的‘抢客战’想不趋于激烈都难。”本地一房产代理机构老总感慨。

而虽然从房源套型面积、总价等方面看，这些中高端楼盘似乎和普通购房者没有关系，但业内人士指出，这类楼盘的定价往往会起到市场“标杆”的作用，如果其不断走高，难免也拉升普通商品住宅楼盘的售价。因此，接下来中高端楼盘之间竞争如趋于激烈、互相“压价”，被认为在一定程度上有利于平抑整体房价。

□记者 程旭辉