登记产权人和实际产权人不一致 房子究竟归谁？

　　-本报通讯员 洪露洁 裴丹

　　【案情回放】大明与小明是一对同胞兄弟，其父母原有农村二层楼房及平房各二间，分家时兄弟两人各得一间楼房、一间平房并办理了集体土地使用证。后因生活需要，大明与小明商量并征得父母同意后，将房屋进行了对调，由大明实际居住二间楼房，小明则居住二间平房，至今已有十余年，但一直未办理所有权变更登记。

　　2012年9月19日，村合作社为造桥需要，打算征用由小明居住的两间平房，并与小明达成房屋征用赔偿协议。村合作社在向小明支付征用赔偿款8万余元之后，将两间平房拆除并建桥。

　　2013年2月，大明将村委会告上法院，以自己对其中一间平方享有所有权而未获得征用赔偿款为由，请法院判令将集体土地使用证上登记的属于自己所有的一间平房恢复原状。最终，法院判决驳回了大明的诉讼请求。

　　【法官解读】本案争议的焦点为登记在大明名下的那间平房是属于大明所有还是小明所有。

　　《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法进行登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”但是也不排除当经登记的不动产物权与实际不动产物权不相符时，实际不动产物权人可以凭借转让协议、买卖合同等证据请求法院对物权归属作出司法认定。

　　结合本案来看，诉争平房的土地使用权虽一直登记在大明名下，但该平房一直由小明使用，同样，土地使用权登记于小明名下的楼房也一直由大明使用，且在长达十余年的时间内兄弟两人对房屋的权属从未有过争议。因此大明和小明虽然没有订立书面协议，但可以推定他们之间已经达成了换房意向并且已经实际履行；虽然没有变更物权登记，但本案诉争房产的物权归属已经发生了变化，法院据此可以做出物权已经发生转移的司法判断，进而判定小明对诉争平房拥有所有权，有权对该房产行使所有权人享有的相关权利，而大明实际上已经不是诉争房产的所有权人，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，不应得到支持。

（来源：余姚日报 编辑：周伟伟）