以子女名义购房置业 “娃娃业主”财产处理遇尴尬

丁 安 绘

把大额财产登记在未成年人名下的现象并不少见，特别是一些年轻父母，为省却今后财产继承等的麻烦，干脆以子女名义购房置业。然而，“娃娃业主”、“娃娃老板”也可能因此卷入成年人的是非相争中。

据北仑区人民法院统计，２０１３年该院受理的涉及未成年人房屋产权争议的民事诉讼就有２５起，它们主要与离婚和离婚后的财产纠纷、法定继承纠纷、房屋安置拆迁补偿合同等纠纷有关。

北仑法院民事庭经过对此类案件的梳理，总结出其中三个常见的法律问题。

“娃娃业主”的责任与权利

“娃娃业主”盛行，首先会让一些人产生疑虑：未成年的孩子，没有独立经济来源，无民事行为能力，如在现实生活中面临具体问题时，如何承担相应责任？慈溪市近日发生了一起过去极少见的纠纷：张某夫妇几年前以儿子名义购买了房子，上月底，一家人入住后，小区物业公司却拒绝将其儿子登记为业主。物业公司认为，６岁孩子根本不可能承担业主的责任，担心可能给收取物业管理费带来困难。

这起纠纷非常具有代表性。对此，民事庭法官表示，在法律层面上，娃娃成业主并无任何障碍，但一个未成年人，不可能履行业主的责任，当出现各种纠纷时，其父母必须以子女法定代理人（监护人）的身份，行使或承担相应的业主权利或责任。

处置“娃娃房”难上加难

未成年人既然可以申请房屋权属登记，也就因此具有处置房屋所有权的资格，但如果真的要处置“娃娃房”，会遭受想不到的麻烦。北仑法院民事庭的法官说，在审案时，他们多次碰到父母因各种原因，欲将子女房产变卖、抵押但无法实现的情况。其主要原因在于，按照规定，变卖房产必须符合本人的意愿，而未成年人属于无民事行为或者限制民事行为能力者，不能进行买卖、抵押等重大的民事行为，两者之间构成了矛盾。

在理论上，父母作为监护人，因为某种原因需处置娃娃房也是可以的，但程序很复杂，首先必须“符合被监护人的利益”这一原则，但如何判断监护人“是否出于为未成年人的利益考虑”，是一个难以掌握的尺度。

娃娃房产纠纷如果出现在离婚案中，情况会变得更加复杂。海曙区一对夫妻几年前离婚时曾约定，登记在女儿名下的房产，在其成年前不得处置。去年，女儿想出国留学，抚养女儿的男方以此为由要求变卖这套房产，并获得了有关部门的认可，却遭到了前妻的反对，最后，女儿的留学计划只得放弃。

“娃娃房”遇拆迁，安置补偿如何落实？

有些涉及娃娃房的纠纷是因为外界条件的变化而引发的，超出当事人的预料。据了解，法院受理的涉及未成年人财产案，有不少与拆迁安置补偿有关。民事庭法官表示，处理涉及拆迁的案件，是以拆迁前房产登记的权利人作为基本依据的，换句话说，被拆迁房的房主是未成年人，他（她）就是安置对象，可获得相应的安置补偿。但在这个过程中，面对巨额的利益，如何进行分配极易引发新的矛盾，未成年人的利益很可能受损。

需要特别提出的是，拆迁政策比较复杂，每个地方的补偿标准、实际操作方法有所不同，因此，娃娃房遭遇拆迁，拆迁安置部门必须确保未成年人权益的落实。记者 董小军 通讯员 董怡