房产继承大有学问 相应措施该如何落实

记者 董小军 通讯员 姜栋

房产继承是个复杂的问题，对于老年人来说，必须认真慎重进行考虑，毕竟，房产是普通人的主要财产，如果处理不当，会带来很大的麻烦，甚至因此严重影响到自己的生活。法院根据对相关案件的审理发现，在房子继承纠纷中，以下五个问题最值得关注。

[问题之一]房产继承是否必须立遗嘱？

江东区的朱某是独子，其父亲早年去世，母亲有一套住房。朱某有一个疑问，其母亲是否必须写遗嘱并经公证，他才能在母亲百年之后继承她的房产？

[说法]

遗产继承有规定的法律程序，配偶、子女、父母是第一顺序继承人。就本案而言，在朱某母亲过世后，朱某将自动成为第一顺序继承人，因此，不管是否写遗嘱，这套房子都将由朱某一个人继承。如果他要在母亲生前继承，就相对复杂些。首先，朱某的母亲必须办理一个放弃继承其丈夫也就是朱某父亲的财产公证，再同时办理一个赠与公证，将房产过户给朱某（即生前过户）。朱某在其母亲百年之后继承，如果其母亲有遗嘱，且约定财产均归其一个人继承，当然没有任何问题。如果没有遗嘱的，则按照法定继承，按照程序依法办理房产继承过户手续。

[问题之二]办理房产过户是否必须办理遗嘱继承公证？

黄某的爷爷奶奶生前立有公证遗嘱，把房子留给孙子黄某。两年前，黄某的爷爷去世。黄某问，那套房子是在他奶奶过世后就能直接凭公证的遗嘱继承，还是需要再做继承公证才能继承？

[说法]

公证遗嘱和遗嘱继承公证是两个不同的概念。前者是继承还没有开始，对遗嘱进行公证，证明所立遗嘱是立遗嘱人真实意思表示；后者是继承开始后对谁有继承权进行确认。我国法律并不强制规定要遗嘱公证。但不是按法定继承的，遗嘱继承公证时就无法查明遗嘱真假，也只能通过诉讼或所有继承人协商一致才能完成继承。房产部门办理房产继承过户必须有相应的依据，《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》规定，遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签定遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。所以，如果不进行房产遗嘱公证，在办理房产过户时可能面临无法过户的尴尬，只能走司法确认的途径，为了避免不必要的麻烦和纠纷，最好进行公证。

[问题之三]遗赠公证与赠与公证有什么区别？

陈老先生已80岁，妻子几年前去世，有一个孙子陈某。陈老先生曾多次表示，要把房产留给陈某继承，并称要立即办理过户手续。但陈老先生还有三个女儿，因此，陈某觉得，如果现在就把房子过户给自己，很可能引起三个姑姑的反对。对此，他考虑先做个公证，但不知道该办遗嘱公证还是赠与公证？

[说法]

陈某的情况涉及办理何种公证的问题，法院在案情审理中曾多次碰到类似情况。法官根据司法实践，提出以下建议：建议陈某爷爷和其他子女都去做遗产赠与及赠与公证，将属于爷爷的那份房产在去世后赠与陈某、属于其他子女（陈某父亲及姑姑们）的部分现在赠与陈某。因为房子是陈某爷爷、奶奶的共同财产，其中一半是陈某奶奶的遗产，陈老先生无权处分给陈某，只有征得子女们的同意，让他们放弃继承母亲那份房产，由陈某获得除其爷爷权属外的房子产权。在陈老先生去世后，陈某就获得全部产权。

[问题之四]房产办过赠与公证后，可以撤销并再做遗嘱公证吗？

江东区的朱某今年70岁，两人未生育过子女，10年前朱某的妻子去世。2011年，朱某与一来自江西的50岁女子再婚，此后，朱某在对方的要求下，办了公证手续，将自己的房产赠与其女儿，但未办理正式的过户手续。没想到，从去年开始，双方关系恶化，朱某对当初的赠房行为后悔了，他问：现在重新立遗嘱，把这套房子留给自己的侄子继承是否可以？

[说法]

我国《合同法》第186条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。该法第192条规定，受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。186条说的是赠与人的任意撤销权，192条说的是法定撤销权，都是赠与人单方的权利。因此，只要没有办理房屋过户手续，物权没有转移，是可以对财产再行处置的。

[问题之五]健在时把房子过户给子女，是否可能对晚年生活产生影响？

80岁的洪先生身体健康，去年，其儿媳提出，把洪先生名下的房子过户到她儿子名下，洪先生虽然并不反对把房子留给孙子，但考虑到自己还有两个女儿，如果立即过户，可能会引发子女间的矛盾。此外，洪先生还有一个担心，房子过户后，儿子、媳妇对自己的态度可能会有变化，自己的晚年生活是否有保障？

[说法]

房产过户，是对自己房产的处分，一经过户，即发生法律效力，以后不能追回，所以要慎重考虑。关于养老问题，如果自己有能力，可以自己负责自己的生活费；如果自己没有能力，子女有赡养的义务，有多个子女的，一般平均分担。如果子女不赡养，可以向法院起诉追索赡养费。

房产过早过户给晚辈子女，大人们（父母辈）常常没有意识到他们放弃的是安全保障，尤其是他们打算继续在这房子里生活的话。即使生前赠与了，也要明确是赠送给儿子的，还是给儿子儿媳共有的。但不管是否明确，都可能生出纠纷来。如果儿子要离婚，共有的房产儿媳对这套房产就会拥有合法主张的权利。如果儿子对外欠债、抵押贷款不还，债权人就可以要求拍卖房产。子女甚至可能未经父母许可就变卖掉这份财产。

因此，对于父母来说，如果早早把房子置于儿女名下，确实可能引来各种纠纷，甚至会影响到自己的晚年生活。此外，房子过户到儿女名下后，在法律上，儿女就具有房产了，有可能因此影响到享受国家的某些政策优惠。因此，一般情况下，身体健康的老年人，不宜过早把房产过户到儿女名下。