业内大咖共话2015年宁波楼市

即将画上句号的2015年，对于宁波楼市来说是不平凡的一年。“降准降息”“3·30新政”“首套房首付降至25%”“契税减半”“公积金新政”“大学生购房补贴”……政策组合拳一波接一波；从中央到地方，全方位助力开发商和购房者。

得益于频吹的利好之风，市场信心提振回归，今年宁波楼市成交迈上了新高地。据中国指数研究院宁波分院统计，截至本月28日，宁波市六区商品房成交40071套，同比增长38.98%，成交面积497.77万平方米，同比增长38.77%，刷新历史纪录已是板上钉钉的事。

市场复苏的背后，房地产业发展的“新常态”耐人寻味：消费端的“爆热”，投资端的“爆冷”；房价不再“任性”；市场分化加剧……对此，特邀本地业内知名人士，一起来谈谈这一年的宁波楼市。

宁波百隆房地产有限公司总经理谢耀生：

投资、销售冰火两重天

去年以来，调控楼市的宏观政策发生了导向性转变，政府不再限购打压，反而向市场抛出橄榄枝，鼓励促进房地产消费。这种态度变化，对楼市的刺激作用是立竿见影的，中央配套地方政策轮番上阵后，市场环境前所未有地宽松，掏腰包买房的人多了。今年成交总量向500万平方米冲刺，也成就了宁波楼市有数据统计以来成交最好看的一年。

这里面，前几年因限购积压的需求、亟待改进住房条件的改善需求，加上宁波每年至少200万平方米的刚性需求以及一些有勇气的投资客，成就了这一销售新高。但还谈不上真正的“活跃”，因为房地产业投资不景气。

今年房地产投资同比增幅快速下滑，对经济增长的贡献率明显走下坡路。宁波开工建设的多为过去的存量土地，也有不少项目是去年已经到预售期、但因吃不准市场拖到今年环境好了才开盘，对今年的投资带动作用甚小；加上目前的土地市场，观望气氛凝重，成交量相对低迷。

今年新增的入市房源较多，即便放量了一年，宁波的库存压力仍在，“去库存”依旧是明年的工作重点。个人建议，要从供需两端双管齐下。首先，土地供应要有所节制，目前宁波的户均套数约为1.1套，属于基本平衡、接近饱和的市场水平，今后的宅地推量必须与一年销售房源所消耗的土地量吻合，才可缓解供需矛盾；其次，充分发挥品牌房企整合资源、去化产能的作用。最重要的，要扩大需求端，加快棚户区改造、旧城拆迁，加快城中村改造，此外加速户籍改革、促进新宁波人落户，鼓励养老地产等发展。

明年，宁波楼市不会萧条。但由于今年市场已有一个可观的放量，明年的总成交可能会逊色些，估计不会赶超今年的水平。

华星房产咨询有限公司副总经理赵金龙：

新一轮复苏开始 楼市分化加剧

今年利好政策密集出台，环境步步宽松，成交一直在稳步回暖的轨道上。今年算得上房地产新一轮螺旋周期的开端，但受经济下行压力影响，这一轮呈现出了“新常态”下的特征，像投资端“爆冷”、消费端“爆热”，市场分化更为严峻。

宁波不同板块销售分化加剧，核心商业区、住宅区相比偏远郊区呈现不同的冷热，回暖程度不均衡。热点区域比如鄞州中心区、东部新城等，明年会持续成交爆发的表现，而周边冷门地带仍可能处于去库存比较艰难的阶段。

大小房企的业绩两极分化。房地产早已进入白银时代，行业暴利不再，过去粗放的增长模式不可持续了。以后赢得市场的肯定是有品牌效应、会打造高品质产品、能提供更多附加值的开发商。这个现象已经趋于明显，能看到一些房企有意识在新房中新增人性智能技术，推出“个性化定制精装”模式，提升物业服务，打造社区智能化，植入生态科技理念等，在硬件和软件配套上下功夫。在市场中处于强势地位，也是各方面都强大的房企。

行业洗牌，中小型房企日子难过。个人建议，一些“半路涉房”的、现金流维持困难的中小开发商主动找到“大船”，进行资源整合；不然，要么打造有自己差异化特色的产品，要么尽快跨行转型。

明年宁波房价估计维持稳定、个别微涨，因为前几年“断臂求存”的房企，开始恢复元气甚至追求利润，降价的空间几乎没有。政策层面的调控应该还有，政府对“去库存”的态度会愈加积极。除了住宅去化，政府已经有意识地通过打造一些定位于孵化器、催化功能的电商园、产业园平台，来拉动写字楼、商业产品的去化，这方面的引导也做出了不少努力。

几个变量会给明年的宁波市场带来影响：一个是前期在流传的宁波新行政区域划分细则，一旦新方案落实，会带动原先发展不均衡区域的资源配置，出现新的平衡与协调，一些冷门的板块有可能翻身；另外，棚户区的改造大有可为。

宁波容创房产投资咨询有限公司总经理助理徐江涛：

库存没上升 但也没降多少

今年，楼市的主基调还是“去库存”，在保证一定利润的前提下，开发商以走量为主。行情火爆，成交均价略有上升，但涨幅并不明显。按官方的口径来说，不到1个百分点。具体到宁波某些地段，涨幅情况也不太一样，城西、城北楼盘价格变化不大，鄞州中心区等热门区域价格有所上升，以雅戈尔明州等为代表的东部新城楼盘优势也在价格上有所体现，其他区域板块的价格涨幅并不明显。

从楼市库存来看，2014年年底主城区的库存约为613万平方米，而今年12月初的库存在600万平方米左右。这库存数字让人喜忧参半，喜的是库存没有上升，忧的是库存没降多少；从静态上看，今年新增的量基本上消化掉了，但实际上消化的很大部分还是去年的存量房。

今年，改善型房源出货成绩喜人，政府也有意识地在推一些改善型用地，开发商对改善型用地的热情也高，但对房价压得扁平、相对近郊的土地，在成本核算上更严苛，拿地更为审慎。

降低购房税费、贷款利率等“真金白银”的利好，让前期压抑已久的改善型需求、观望已久的刚性需求纷纷入市，有一个集中的释放。放量的一年，房企的盈利空间不断缩小，投资者在项目操作的安全线到达前还是以抓住资金为主，没有过多考虑利润。

如何在低利润率下有效“去库存”，成为房企必须面对的现实。若能尽快落实推进户籍制度改革，助力农民工在甬购房，对宁波近郊低总价的刚需盘会有销售带动作用。

宁波蓝天房产总经理助理薛敏强：

改善型客户仍倾向于“卖一买一”

今年，宁波楼市成交创造历史新高，很大程度上得益于一系列迭出的利好政策。但在巨大的成交背后，仍有令人担忧的供应量不断涌向市场，截至上月底，宁波库存可售住宅46920套，可售面积约617万平方米，这个库存相比今年年初仅降4%，“去库存”无疑依旧是明年楼市的主要目标，政策也将向着有利于“去库存”的方向倾斜。

个人对于宁波明年的二手房市场比较乐观。首先，政策已到入市最低门槛；其次，棚改将比今年更大规模地展开，改善型客户仍比较倾向“卖一买一”的购房方式。市场成交量将延续今年的活跃态势，而成交价格估计保持稳定，不会大起大落，因为一方面有开发商的“以价换量去库存”因素，一方面二手房房东也将更加理性地看待市场。

克而瑞数据机构宁波总经理宁春艳：

本地房企受挤压 生存越发困难

仔细研究近三年宁波土地已成交但项目未上市的分布情况可得：供应结构上呈现“中低端为主，改善产品供应扩张”的态势。其中均价1万元以下的远郊项目最多，将近30个，主要集中在镇海骆驼、北仑小港、北仑春晓等板块；均价1万-1.6万元的近郊项目17个，主要分布在东部新城东、潘火、石碶、北仑城区等板块；均价1.6万元以上的城市核心项目有22个，集中在鄞州中心、海曙、江东、姚江北、高新区等板块。

宁波老城区、鄞州中心、东部新城等城市核心板块,由于供应稀缺，导致成交楼面价上涨，多宗地块溢价率较高，从而拉升这些板块的房价上涨。宁波楼市存量依然高企，各区域存销比基本在2.5年以上，供过于求的局面短期内难以改变，明年市场仍将以去库存为主，整体房价将以稳为主。

从客户需求来看，今年改善需求的入市增速明显高于刚需。120平方米以下的户型成交2万多套，同比增速约15%；120平方米以上的户型成交17000套左右，同比增速达58%。政策刺激到位，改善需求很大程度得以释放。

近年外来品牌房企逐年增加，今年已增至5个，且排名逐渐靠前，外来房企市场份额不断扩充。从2015年土地储备来看，外来房企拿地积极，以金地、万科为代表的品牌企业开始大肆圈地，投资布局明确，预计明年将有更多外来企业进驻并深耕宁波，竞争越来越激烈，本地房企受挤压，占有率将逐渐缩小，生存状态愈发困难，明年或出现更多项目收购的现象。记者 郑牡丹

编辑： 郭静