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法院执行一套住房程序

首先是确立执行的标准，也就是确定拟执行的房屋是否超过“被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必须”。由于我国各地经济发展不一致，对于最低生活标准的衡量难以统一，因此，法院一般会参考当地廉租住房标准和经济适用房标准等予以衡量。另一个重要的前提是，确定被执行人确实已无其他可供执行的财产。

其次，选择符合法律规定的安置方案。出于安置被执行人的需要，可由申请人向被执行人提供必需的暂时性居住房屋，或者在拍卖完被执行人的惟一住房后，在拍卖款中为其截留租金。

第三，对拟执行房产委托具有资质的评估机构予以评估，以确定其价值。

第四，对拟执行房产依法予以拍卖(现在一般通过淘宝网司法拍卖频道进行公开拍卖），具体来说，可采取多种方式，一般首先考虑由被执行人自行落实，在拍卖款中扣除执行款及有关费用后将余款还给被执行人，或留下以最低保障标准的安置款交由被执行人自行落实；如果被执行人不配合，则由执行法院予以落实，也可以由申请执行人代为落实，再经执行法院审查认可。对于采取租赁方式的，租赁房屋的落实按照上述方式予以落实，同时由法院用拍卖款设立一个租房专项账户，专门用于支付被执行人租房生活的费用。

第五，强制被执行人迁到租赁的房屋，把拍卖房产交付买受人。

惟一住房被拍卖的典型案例

在司法实践中，因为拖欠借款而被债权人告上法院，最终，借款人的惟一住房被拍卖的情况已多次出现，其中一些案例非常具有典型性，这对于那些企图以惟一住房为借口抗拒执行者是一个警示。

[其一]

年逾70的李某，独自住在北仑某高档小区的一处80多平方米的房子内。两年前，他以这处其名下的惟一房子作抵押，借款50万元，由于其无法归还借款，债权人起诉。法院在庭审时了解到，李某实际上是为了替儿子小李借款才把该处房产抵押，因其儿子无法在规定时间里偿还债务，导致李某也无法还款。法院同时了解，小李名下有多处住房。

当债权人提出拍卖李某房产归还欠款的申请时，李某以该房产为其惟一住房为由坚决反对。为此，法院依法将父子都传唤至法院，并明确告知小李，他对其父李某有法定的赡养义务，而且其名下有多处房产，因此，李某的这套住房并不属于法律所规定的生活所必需，法院将依法强制执行该处房产，如果他们阻碍执行，将受到处罚。父子俩听完法官的解释，目瞪口呆，经过一番商量，李某在次日搬离该处房产，法院立即依法将该房产通过司法拍卖网进行公开拍卖。

[其二]

2015年初，我市一家基层法院对钱某诉俞某夫妻民间借贷纠纷案件作出判决：债务人俞某夫妻偿还钱某借款本息150余万元。由于两人拒不履行法院判决确定的义务，钱某向法院提出查封夫妇俩名下一处100余平方米的涉案房屋，法院受理后，在对涉案房屋进行评估后依法公开拍卖。

鄞州的丁先生通过在网上的多轮竞价，最终拍得了这处房产。在拿到法院出具的相关司法文书后，他又到房产管理部门办理了权属登记等一系列法律手续。与此同时，法院基于俞某夫妇从涉案房屋搬迁后，可能面临暂无居所的实际，又从这套房产拍卖款中扣除了一笔金额，作为他们今后五至六年的房屋租赁费用，确保他们的居住权利。但让丁先生没有想到的是，被执行人俞某夫妇依旧拒绝搬离房屋，并对法院的执行提出异议，认为被评估拍卖的房屋系他俩惟一住房，要求法院撤销拍卖行为。

法院经审查认为，俞某夫妇户籍地均在本市，除涉案房屋，尚未发现有其他房屋，涉案房屋虽为其“惟一”居住房屋，但法院已经按照涉案住房周边房屋租赁市场的平均租金标准，从涉案房屋的变价款中扣除了五至六年的房租金，基本保障了他们的居住权，而且俞某夫妇也有经济能力，能够通过租赁等方式解决居住问题。因此，可以认定涉案房屋不是俞某夫妇生活所必需的居住用房，俞某夫妇提出的异议理由不能成立。为保护债权人的合法利益，维护市场经济的诚信体系，裁定驳回了俞某夫妇的执行异议，并对俞某夫妇实施强制腾迁措施。

[其三]

三年前，鄞州区的朱某向银行借款100万元，由于未能按期归还，银行向法院提起民事诉讼。此后一年，该案走完了从法院受理、公告送达等必须的司法程序，进入强制执行。在此期间，虽然朱某始终“下落不明”，但法院仍然按照法律规定，对他的惟一一套住房予以拍卖。在法院出具的关于强制执行的法律文书中，有这样一段论述：“本案除了涉案住房，虽然没有发现被执行人有其他住房，但是在长达一年多时间中，被执行人并不在涉案住房中居住，可以认定被执行人有其他住所”。执行法官说，这是法院进行强制执行的依据所在。另外，为了确保执行的合理，法院在执行时，还为被执行人朱某预留了相应年限的房屋租赁金额，依法对涉案房屋实施了评估、拍卖和搬迁，有效保障了申请执行人的合法利益。 

（董小军 朱泽军 宛敏强）

编辑： 孙研