鄞州楼盘流行"高低配" 通过产品类型组合实现收益增加-新闻中心-中国宁波网

　　近年来，在一些新建小区中，常常会看到排屋、多层与高层并存的情况，一个楼盘由高度完全不同的两种或多种物业类型组成。为什么越来越多的开发商选择“高低配”？这样的“高低配”，对居住又有哪些影响？

　　以位于广德湖南路与泰康西路交会处的“风荷泊园”为例，2015年11月拿地楼面价为8310元每平方米。项目整体规划以北高南低、西高东低依次排列高层、洋房和排屋，其中高层住宅位于地块北侧，共4幢；多层位于小区中部及东面；排屋部分主要位于最靠近河流的西南侧，项目容积率1.6。根据搜房网房天下数据显示，目前其高层在售均价每平方米18500元左右，多层洋房在售均价约每平方米20000元，而每套180平方米左右的排屋，成交价格在每平方米34000元以上。

　　此外，位于鄞县大道的“桂语里”也采用了高层、多层和排屋的组合；“美邸园”、“颐景园”和刚交付的“格兰郡庭”都采用了高层、多层两种物业类型的规划方式；而已交付入住3年的“风格璟院”，则采用了高层加别墅的形式，32层的高层住宅与别墅的高差可谓对比强烈。

　　从事房地产设计行业十多年的喻志军表示，从设计上来说，一般高层拉密度，排屋、多层洋房作为盈利点。在同样容积率的情况下，如果地块内全部配置高层住宅和“高低配”两种方案都可行的话，为了提高产品的溢价率，开发商通常会选择“高低配”方案。然而，“高低配”一定程度上会影响小区景观的完整性，设计上也提出了更多挑战。

　　“通常情况下，多层洋房、排屋都会设计私家花园，面积基本都超过10平方米，这部分绿地会牺牲整个小区的绿化率。”喻志军坦言，其实几年前就有一些楼盘设计了“高低配”，近两年在一些刚需楼盘也出现了这种组合。一般来说，容积率在2.0左右，勉强可以放些洋房和排屋进去，一旦容积率超过2.5，地块内就很难排下“高低配”的方案。

　　业内人士认为，“高低配”是未来楼盘的发展趋势。由于房地产开发的“面粉”越来越贵，拿地总价动辄几十亿元，要拿到优质地块，开发商就承担了不小的资金成本压力。压力之下，开发商自然会选择货值更高、收益率更好的物业组合。事实上，大部分开发商更愿意在项目中掺进一些洋房和排屋来提高溢价率。

　　在多个中高端楼盘从事过销售的王媛媛透露，通常来说，洋房的定价比高层多10%~15%，而排屋溢价比高层多45%-50%。

　　“比如一个15万平方米的‘高低配’楼盘，如果高层住宅面积12万平方米，排屋面积3万平方米，高层成交均价15000元每平方米，排屋成交均价30000元每平方米，这个项目的总货值为27亿元；如果15万平方米为纯高层住宅，那么项目总货值只有22.5亿元。这样仅通过产品类型组合的调整，‘高低配’就能实现楼盘总货值收益增加4.5亿元，上升20%。”王媛媛说。

　　不过，大部分业主对于楼盘的“高低配”并无概念。“购房时我没有特别关注小区配置高层和别墅，看中自己喜欢的户型就买了。”家住“风格璟院”的马亦军表示，入住以后才发现，高层和别墅是互通的。一开始感觉挺有生活氛围，但随着入住率提升，几乎每家都有两辆甚至更多的车，停车就成了问题。高层停车位不足，自家车位有时也会被别人的车挡住或占用，自己的车反而停不了，带来不少麻烦。(记者赖婧)

原标题：鄞州楼盘流行“高低配”

编辑： 陈晓怡