在宁波，买房子、卖房子，具体要缴哪些税、得缴多少税？
由于房子取得方式、房龄、面积等不同，以及购房人、房东的家庭住房拥有情况不同，涉及的税种、税率等也各不相同，不少市民不太了解。但房产交易税费少则几百元、多则上万甚至几十万元，事先弄明白很有必要。
就宁波现行的房产交易税费政策，记者采访了相关专业人士，并结合操作实际，为市民提供一份权威指南。
需要说明的是，本文所说的房产交易，只指交易量最大、涉及人群最广的常规的住房交易业务——包括新建商品住房交易和存量房交易，即俗称的一手房买卖和二手房买卖。
A一手房
新建商品住房即一手房交付后购房人涉及的税，由于个人买卖住房印花税免征，所以只有契税。
契税这块，家庭唯一住房、第二套改善性住房，可以享受优惠税率。
需要注意的是，这里的“家庭唯一住房、第二套改善性住房”的认定，是以家庭为单位，家庭成员范围包括购房人、配偶及不满18周岁的未成年子女，最终以不动产登记部门出具的《宁波市不动产登记信息查询结果》为准。
契税优惠税率到底是多少，涉及房屋面积和家庭住房拥有情况，具体如下：
90㎡及以下的首套房、第二套房，适用1%税率；
90㎡以上的首套房，适用1.5%税率；
90㎡以上的第二套房，适用2%税率；
第三套及以上住房，不论面积，均适用3%税率。
要特别指出的是，契税的计税依据为不含增值税的成交价格(即购房结算发票“金额”栏)。
个人(家庭)购买住房契税税率表如下：
一手住房交付时，有按揭的，一般都会由代办公司统一收齐资料去缴税、办证。如果是一次性付款的，也可以自行去税务部门缴纳契税。
缴纳一手住房契税目前需要递交的资料如下：
第一，商品房买卖合同；
第二，商品房购房发票；
第三，家庭住房信息查询结果。
具体的办理流程为：取号→联办窗口申请办理转移登记→登记部门人员收件，与税务部门流转资料，并行办理。
B二手房
二手房住房交易涉及的税种，主要有契税、增值税及附加(附加具体包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加)、个人所得税(以下简称“个税”)3种。
先来说说由购房人缴纳的契税。
个人购买二手住房契税缴纳标准，与购买一手住房一样，即：90㎡及以下的首套房、第二套房，按成交价格(不含增值税)的1%缴纳；90㎡以上的首套房，按1.5%缴纳；90㎡以上第2套房，按2%缴纳；第三套及以上，不论面积，均按照3%缴纳。
再来看看由“房东”缴纳的增值税及附加。
增值税及附加分两种情况征收：第一种情况，将购买不足2年的住房对外销售的，按不含增值税成交价的5.6%征收(注：自2019年1月1日起，对增值税小规模纳税人，按50%幅度减征城建税、教育费附加、地方教育附加)；另外一种情况是，将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征。
这里的“2年”，怎么算？以房屋产权证和契税完税证明二者所注明的时间为判断标准，两者不一致时，按“孰先”原则来确定，即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
最后来看由“房东”缴纳的个人所得税。转让自用5年以上家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。也就是“满5唯一”。
所谓“满5唯一”，其实指的2个条件同时满足，即：住房购入后持有自用时间已满5年，且该套住房为家庭唯一生活用房。
“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
关于个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房(即房改房)，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。
关于个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。
“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。以不动产登记部门出具的《宁波市不动产登记信息查询结果》为参考。
如果不符合“满5唯一”条件，个人所得税的计算根据不同情况存在2种方式。
一是按实征收，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入(不含税)中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额按20%征收。
房屋原值是指：购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费。
转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用(最高不得超过房屋原值的10%)、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
二是核定征收，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可依照相关规定对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入(不含增值税)的1%核定应纳个人所得税额。
举个例子：假设某人有一套住房，原来购入总价100万元，买入还不到2年——比如16个月。当初装修花了10万元；有按揭，按揭利息截至卖掉时已付了3万元；现打算以200万元转让。需缴增值税及附加，需缴纳多少个人所得税？
如果卖家能够提供有效的装修发票、按揭贷款利息证明，那么需要缴纳的个人所得税为：{200-100-10-3-(200×5.3%)}×20%＝15.28万元。
(注：自2019年1月1日起，对增值税小规模纳税人，按50%幅度减征城建税、教育费附加、地方教育附加。)
如果卖家不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，假设200万元为不含增值税转让价，则需要缴纳的个人所得税为：200万元×1%=2万元。
个人出售住房税收政策详见下表：
目前宁波在办理二手房过户手续时，如果个税按成交价全额的1%缴纳(核定征收)。去缴税时，只需提供宁波本次交易的合同等相关资料。
但如果按差额的20%缴纳个税(即按实征收)，那除了本次交易资料外，还要提供房屋购入时的相关资料：①原购房发票或原购房合同原件及复印件各1份。②按揭贷款利息证明(需注明购房人姓名、房屋地址并加盖银行业务章并与交易房屋保持一致)。③装修费用发票原件及复印件各1份(需注明购房人姓名、房屋地址并与交易房屋保持一致)。④公证费用发票原件及复印件各1份(需注明购房人姓名、房屋地址并与交易房屋保持一致)。
按规定，存量房交易所涉的契税，由买方缴纳；增值税及附加、个人所得税，由卖方缴纳。
宁波晚报记者周科娜
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