在楼盘精装修问题还不断暴露的同时，一场台风，又把不少楼盘质量低劣的“底裤”给掀了出来——有些楼盘地下室乃至电梯渗漏之严重、外墙脱落之严重，令外人触目惊心、令住户胆战心惊……
从1998年房改至今已20余年，我们却依然住不上基本质量能够合格的房子！
而另一方面，市住建局数据显示，宁波城镇居民人均住房建筑面积已从1978年的仅6.93平方米增加到了2018年年底的46.6平方米。这意味着，一户三口之家，住房面积已接近140平方米。这还意味着，宁波市民对居住的需求，早已过了“有房住”就好的阶段，而进入“住好房”的阶段。
用住建部门的话说，商品住宅工程质量通病相对高发与人民群众日益增长的居住品质需求的矛盾，已成今日宁波楼市面临的突出矛盾。
也是在这样的背景下，力度空前、着眼长效的一场宁波楼市监管风暴，悄然而至。
5家开发商被住建局约谈
8月23日，周五，宁波市住建局约谈5家大牌开发商。
这5家开发商被约谈的原因，是因为各自所开发的部分楼盘，近期均被曝出不同程度的质量问题，诸如地下室乃至业主房屋内渗漏水严重、外墙面乃至房屋构件脱落危及业主生命财产安全、精装修施工质量及用材不佳等等。
区别在于，有的开发商的楼盘把这些问题都给“占”全了，有的开发商的楼盘好一点，只“占”了其中一部分问题。
事实上，据记者所知，在此次被市住建局约谈之前，其中有的开发商，因为旗下楼盘质量问题频发，已经被属地住建部门约谈了不下十数次，被约谈对象从项目总到宁波区域总再升级到了浙江区域总……
此次约谈会上，海曙、江北和鄞州区住建局及质量监督站相关负责人表示，将通过差异化从重从严监管、加大检查密度等手段，有效加大监管和查处力度，对于媒体曝光、业主反映的楼盘质量问题，在后续检查中一经发现整改不力，都将给予顶格处罚，并提升约谈级别。
市住建局相关负责人更是在约谈会上发了狠话——对那些旗下楼盘质量问题频发、突出的开发商，严重的要列入“黑名单”，甚至逐出宁波房地产市场！
过了一个周末，8月26日，市住建局下发通知，宣布从即日起至9月30日，在宁波全大市范围内开展住宅工程质量专项治理工作。
此次住宅工程质量专项治理的对象，一是新交付的住宅小区，一是在建的住宅楼盘。通知中，我们注意到，有这样一些力度甚强的语句：对新交付的小区，如果被查出是施工原因造成的严重质量缺陷，要倒查各方参建单位的责任！在建楼盘如发现质量问题，要求责任主体定人、定时、定措施落实整改，整改不到位坚决予以停工！重大问题，要挂牌督办！
约谈、检查，显然只是短期举措，在制度上如何保证对楼盘质量的监管有力、监管到位？
很快，宁波市住建局抛出了答案。
超1/3购房者反对，不能通过验收
就在下发住宅工程质量专项治理通知的第二天，8月27日，市住建局又下发“关于进一步完善住宅全装修质量购房人监督机制的通知”，剑指近两年各种问题层出不穷、舆论反响强烈的全装修楼盘。
在此之前，针对楼盘全装修，住建部门其实已经先后出台了多项政策规定，从开发商应该如何规范装修设计、施工、样板房的设置、交付前的分户质量检验、交付后的质量保修，到职能部门如何进行全装修住宅工程的质量监督、检查，可以说是不断在针对楼盘全装修暴露出的问题，补充完善监管政策。
这次被称作“宁波住宅全装修监督机制2.0版”、定于10月1日起施行的新规，更是出了“狠招”——其中明确规定，今后毛坯报建、全装修交付的住宅楼盘，如果验收时候有1/3及以上的购房人对验收结论不认可，那楼盘就不能通过验收！
目前楼盘交付验收，一般都是由开发商组织施工、设计、监理单位进行四方验收，然后到主管部门备案。在这个过程中，尽管此前政策明确应有准业主监督机制，通过设立工地开放日、成立业主监督小组等形式，让购房者参与全装修工程质量监督，但限于专业能力、时间精力等因素，购房者的话语权实际上还是相当有限的。
而这次新规规定，毛坯报建、全装修集中交付的住宅楼盘，在验收时候必须再委托由业主同意认可的第三方监理单位，对装修工程质量进行验收。这第三方监理单位，必须是在宁波市建筑市场信用评价为A类、且具有房屋建筑甲级专业资质的。开发商提出不少于3家监理单位作为候选，供购房人选择，最终选择其中一家参与装饰装修工程验收。候选和选定监理单位，应分别公示不少于7个工作日，选定的监理单位应少于1/3购房人反对。
这等于是让专业的机构来替业主把关全装修的质量。
更具威慑力的是，新规明确，装饰装修工程验收意见应向全体购房人公示不少于7个工作日，若验收意见少于1/3购房人反对的，可作出验收合格结论；若验收意见多于1/3(含)购房人反对的，由建设单位组织落实整改，整改完毕后再次按上述程序组织验收和公示。
这显然将大大加强购房人对楼盘全装修质量的监督权、话语权。对于开发商特别是上市房企而言，装修质量如果不能做到让三分之二以上的业主满意，楼盘就没法通过验收、没法交付，也就无法确认营收业绩。在企业业绩、规模关系到融资的当下环境里，奉行高负债、高杠杆、高周转模式的那些开发商，如果以后仍然对楼盘质量不上心，恐怕在宁波市场上会过得很痛苦……
但这还没完。
从好到差开发商信用等级分5级
8月28日，宁波市住建局再出新规。这次是宣布从10月1日开始对在宁波的大小开发商实行“信用管理”——此项新规，被认为是一项可能可以让宁波的楼盘质量“长治久安”的长效机制。
新规的内容，简单说，就是“惩恶扬善”。
今后，在宁波的开发商将根据其日常表现，每日更新信用分，再根据信用分排名每季度评定信用等级。从好到差，对应的信用等级分别是A级、B级、C级、D级、E级——具体的信用分计算方式非常复杂，量化指标多达119项。
对信用等级高的开发商，相关部门会加快对其项目的审批、简化监管、鼓励银行予以较大力度的信贷支持、优先推荐评奖等。
但对于信用等级低的，各方面监管从严、各类审批从严，特别是对信用等级为E级的开发商，市住建局将会向市发改委、自然资源规划局、市场监督管理局、银保监局等发出通报，采取联合惩戒措施，在拿地、融资等等方面予以“区别对待”；同时，暂缓发放商品房预售许可证和商品房现售备案书，或暂停其未售房源的销售——也就是不准卖房。
对于开发商来说，如果在一个地方卖不了房、拿不了地、融不到资，那基本就被宣判了“死刑”，别想再在这个地方混下去了！
开发商的信用等级评定动态更新，如果有下列行为之一，直接降低一个信用等级，且至少保持六个月：
(一)楼盘发生较大质量安全责任事故的；
(二)楼盘比房产预售合同约定日期延迟交付90天及以上，或开发建设过程发生停建180天及以上现象(以各地住建部门出具的建设工程中止施工安全监督相关材料为依据)，且开发商负主要责任的；
(三)同一楼盘在建设过程中或集中交付后，因质量安全问题发生2次以上集体上访导致群体性事件，造成严重社会不良影响，且开发商没有及时做出有效处置的；
(四)同一楼盘因未按照合同约定及时划拨工程款，致使拖欠民工工资，或因未按规定执行住宅全装修质量购房人监督机制，引发2次以上集体上访导致群体性事件，造成严重社会不良影响，且开发商未及时做出有效处置的；
(五)在信用评价工作中提供虚假资料，影响信用评价结果的客观真实性，造成严重不良影响的；
(六)出现其它违法违规等行为，造成严重不良影响的。
开发商如果屡教不改、不断有上面这些行为发生，那其信用等级可能就会不断往下降，直至降成最低的E级、被列入信用“黑名单”。
而如果开发商有下面2种情形之一的，信用等级直接降为E级，且至少保持一年，同时将被上报省住建部门建议列入建筑市场主体“黑名单”：
(一)发生重大及以上工程质量安全事故，或一年内累计发生两次及以上较大工程质量安全事故，或发生性质恶劣、危害性严重、社会影响大的较大工程质量安全事故，受到行政处罚的；
(二)经法院判决或仲裁机构裁决，认定为拖欠工程款，且拒不履行生效法律文书确定的义务的。
开发商的信用分、信用等级，将会在宁波市住建局官网“宁波建设网”等相关网站以及媒体上公布。同时——这个“同时”非常重要，开发商——包括项目公司及其母公司——在宁波市场的当季和前溯两个季度的信用等级和对应的信用分，将会采取统一形式，在楼盘销售现场公示！
也就是说，以后购房者走进售楼处，看到这开发商的信用等级是D级、E级，那显然就是这家开发商出过比较严重的一些问题，买房时候就该好好考虑要不要买、买了后会不会遭遇诸如质量惨不忍睹、延期交付乃至“烂尾”等等事儿…
都不是治不好的“绝症”
短短一周不到时间，住建部门针对住宅楼盘质量的“动作”，几乎每天一个。在如此高的频率中，可窥宁波楼市监管部门态度之一斑。
有了坚决的态度，再辅以制度规章的不断完善，相信宁波的楼市质量问题，是可以得到提升并最终令购房者放心的。
而正如市住建局在出台开发商“信用管理”政策时所说的，这是要开发商从原先在监管下被动的“要我做好”变为主动的“我要做好”，在楼盘质量——当然也包括全装修质量问题上，开发商的态度如何，同样重要。
诸如渗漏水、裂缝、空鼓、墙体脱落等等楼盘质量通病，以及全装修中的管线混乱、材料货不对板等等问题，在现有施工技术条件下，都不是治不好的“绝症”。但如果开发商为求速度、利润，拼命压缩工期、压低造价，对于商品房只看到“商品”两字而不考虑“房”的居住性，那不出影响居住的质量问题才是怪事。
所有开发商都说自己是在乎品牌、在乎社会美誉度的，但从实际表现看，目前在宁波的很多所谓大牌开发商，在楼盘开发建设过程中的态度并不端正。等到牌子做烂透了，终有一天，购房者抛弃你的时候，眼都不会眨一下！
在这个意义上，开发商应该感谢宁波楼市这一场监管风暴。
东南商报记者钟婷婷周科娜
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