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国家统计局今天发布全国70个大中城市7月份房价数据。数据显示——
宁波商品住宅销售价格环比上涨0.4%，在70城中排第35位——6月份排名第23位、环比涨幅0.8%。
宁波二手住房销售价格环比上涨1.1%，在70城中排第6位——6月份排名第5位、环比涨幅1.2%。
如果把时间拉长一点，宁波商品住宅价格环比涨幅排名，回撤幅度更大。5月份时候，宁波在70个大中城市里的排名，是第2位！
但二手房价环比涨幅，宁波已连续第三个月排进全国前十。今年前七个月，宁波有5次排进全国前十。
调控新政之后的宁波楼市，似乎正在分化。
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市区新盘之间的分化，在限购圈扩大、家庭住房套数核查范围扩大至市五区叠加无房家庭优先购房政策后，日益明显。
新政之后，截至目前，市区总共有16个新盘先后公布了购房意向登记审核结果。
整体上看，自住刚需购房的难度，相较调控新政出台前，显然有大幅度降低。
这16个新盘，专供无房家庭的房源总数接近3500套，而经审核的无房家庭认购人数还不到2000人。
16个盘中，有2个盘的无房家庭认购人数，竟然是0！
无房家庭需要摇号的盘，16个盘中只有3个。便是奉化方桥这样极热的板块，无房家庭也能想买就一定可以买到；首次开盘时号称分分钟“光盘”的热盘如晓风印月府、星湖湾、桂语风荷，这次同样是无房家庭100%能买到。
已经审核的16个新盘购房意向登记结果一览
数据来源：宁波市房产交易信息服务网
但同时也要看到，这16个新盘，总房源数6000余套，而总认购人数超过10000人。
限购圈外的慈城新城、奉化的低价盘，以及圈内一些均价与周边二手房挂牌价有较明显“倒挂”的热盘，还是备受追捧。
相比房价涨幅排名的大幅后退，宁波新房市场的情绪，并不见得有特别明显的低落。
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新盘售价可以在领预售证时予以限制，个人售卖的二手房价格，却在“自由飞翔”。
“公民同招”之后“学区房”——特别是老破小的“学区房”，价格一涨再涨。镇海老城原先鲜有人问津的老破小，目前很多挂牌价已经在3万+甚至4万+……
另一方面，土拍市场上开发商的不惜高价拿地，也把高价宅地周边的二手房东的心理价位，一再拔高……
据市房管中心数据，7月份市六区二手住房成交套数，有统计以来第三次破万套。
数据来源：房管部门公开数据，2004年1月至2020年7月。
特别说明：2004年—2018年，统计范围为现除奉化外的市五区。2019年至今，统计范围为包含奉化区的市六区。
尽管房产中介方面反映，近期门店客户来访量、成交量均有持续下滑之势，但在新房市场、土拍市场热度依然还较高的情况下，想让二手房东主动调低售价，恐怕短期内不那么容易。
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价格的表现，取决于市场供需。供应增加而购房需求萎缩，才可能让房价低头。
值得注意的是，据21世纪经济报道这两天的消息，监管部门正在收紧房地产融资，通过设置明确的指标红线来控制房企有息债务增长。高负债、手头现金不足的房企，或不允许再增加负债规模。
从有券商的统计数据看，财务指标全面触及“红线”的房企很多。其中，大部分已经进入宁波。
根据中房研协数据，今年下半年房企债券融资偿还将迎高峰期，境内外融资债券到期规模约5588亿元，同比增长58%。
一旦资金压力加剧，把“吃”进去的地尽快变成房子“吐”出来，早销、多销、快销促回款，当是房企平衡财务的优选策略。有巨无霸型的房企，前段时间已经传出出售全国各地项目的消息——包括其在宁波的项目。
宁波楼市上的大小房企，也有“吐”出大量房源的底子。
宁波去年市区宅地成交面积创下自2014年起六年间的新高，加上今年上半年市区已成交的宅地，可形成商品住宅供应面积约1500万平方米——这差不多是宁波市六区商品住宅两年多的成交量。
进入下半年后，市区宅地供应节奏依然在持续加速。按资规部门计划，今年下半年市区拟供的宅地，可形成约1300万平方米的商品住宅供应量。
相比于宁波楼市供应的有可能大幅增加，在多项政策叠加之后，从上面16个新盘的购房意向登记情况看，真正自住的购房需求，可能并没有想象中的那么多。
事实上，这两三年宁波楼市上的炒房比例，尽管没有权威数据证实，但“很高”已是房产界的一个共识。有的楼盘，投资投机客户的占比，据称超过80%。
值得注意的是，当下的房贷政策、税费政策等，相比宁波楼市本轮“牛市”启动前的那五年“熊市”，相对还是特别严。如果市场热度持续居高不下而导致后续调控政策加码，恐怕市场上的投资投机型购房需求，很快就会消退。
另一方面，投资，总是需要变现的。
这些年被炒房客买进的房子，总是要变成二手房抛出来的。宁波于2017年10月起施行限售政策，如是期房，算上交付的时间、限售的时间，最早能卖的一批房源大概会在2021年涌入二手房市场。
如果届时新房市场上开发商在多而快地卖房，二手房市场上又是次新房大量涌出，购房需求够不够呢？
记者周科娜
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