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15日，位于海曙欧尚对面的人丰小区，拍出了一套法拍房——价格，有点出人意料。
这套法拍房证载建筑面积77.91平方米，2000年建成。位置处于小区最南面，南面无遮挡，一楼的中间套，一梯两户，两室两厅一厨一卫。
评估公司给出的市场评估价，是263.4万元。最终，人丰小区这套法拍房只拍到242.6万元，折合成交单价约31140元/平方米。
人丰小区法拍房内外观感。图源自阿里拍卖平台
而在一个月不到前，与人丰小区贴隔壁的汪弄小区，也拍出过一套法拍房，当时的成交单价，令人咂舌！
汪弄那套法拍房比人丰小区这套房龄要老整整10年，1990年建成。其也是一楼的住宅，不过面积小，只有41.05平方米，一室一厅一厨一卫。
评估公司给汪弄那套法拍房的市场评估价为130.33万元，但最终以169.2万元的价格成交，成交单价高达41220元/平方米。
汪弄法拍房内外观感。图源自阿里拍卖平台
汪弄小区和人丰小区，按去年海曙区中小学招生地段范围划分，都读孙文英小学和十五中。学区一样，楼层一样，但越老旧、越小的房子，单价竟贵出10000多元/平方米！
在当前宁波楼市上，类似“老破小”完胜的例子，不胜枚举。
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在汪弄对面的假山新村，读中原小学和十五中，学区不见得特别好，房子也和汪弄一样很老旧了，目前小套型二手房价格挂得高的，接近3.7万元/平方米。而就在假山新村隔壁，不久前开盘的地铁口全装修新盘书润悦府，备案均价还不到3.6万元/平方米。
截图自宁波市房产交易信息服务网。
学区好的，豪宅档次的次新盘中的大套型房源，也不见得卖得过隔壁安置房小区的小套型。看看七中旁边的东茂府二手房挂牌价，和旁边安置房小区舟宿云庭的二手房挂牌价：
截图自宁波市房产交易信息服务网。
至于优质学区内房龄有十几二十年、套型不大又不小的小区，二手房更是有点“不尴不尬”，不但价格比旁边的“老破小”低很多，还不太好卖——比汪弄、人丰小区那两套法拍房的遭遇，还要夸张些！
四眼碶小学和七中的学区“搭配”，可以说是目前宁波市区内最热门的学区之一了。来看看这个学区内的相对较新的新河花园二手房，与旁边已经很老旧的土地巷二手房挂牌价：
截图自宁波市房产交易信息服务网。
最夸张的，当属读堇山小学和鄞州实验中学的格兰云天一期内“70年产权”的单身公寓，与同小区大套型房源的价差了——居然单价能差出近一倍来！
截图自宁波市房产交易信息服务网。
如果没有学区因素，但有确定的拆迁消息的“老破小”，也同样比旁边没可能拆迁的相对较新的小区，贵出很多。
比如已经启动入户调查的划船社区二手房，与不在划船未来社区试点实施范围内的甬港豪庭二手房：
截图自宁波市房产交易信息服务网。
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“老破小”的吃香，主要原因有二：一是学区，“小”成为关键因素，虽然单价高，但总价相对较低；二是拆迁预期，“老”而“破”，是有可能拆迁的关键。
但不管是为了学区还是“赌”拆迁，都是有风险的。
且不说为了学区而花大价钱买房值不值、对孩子的学习是不是就一定有用，市五区内大家眼里的不少好小学、好初中，各区教育部门前不久都已经发布过招生预警——有的是今年招生的红色预警、有的则是今后三年招生都是红色预警。教育政策可能变化，也是一种潜在风险。
换句话说，高价买的“老破小”，能不能让自家娃读进理想的学校，确定性并非100%。
至于“赌”拆迁，不确定性更大。
即便是已经列入拆迁储备计划的老旧小区，最后也可能不拆而改成老旧小区改造；即便是同一个区域内，最终也可能有的列入征收有的却被划出；即便是已经进入了拆迁签约阶段，最后也有可能因为签约率未达标而不拆……
买房，任何时候，都莫忽视风险！
宁波晚报记者曾梅
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