01
这位购房者买的是镇海九龙湖畔的一套房子，面积177.1平方米，2015年9月中旬签的合同、合同总价211万元。
按合同约定，开发商应在2017年6月30日前交付。
楼盘当初销售时的效果图
开发商于2017年5月20日向购房者寄送了交房通知——也就是提前交付了。
不过，2017年6月初，这位购房者到楼盘现场验收时，发现房子存在多处渗漏、空鼓、架空层墙体垂直偏差等问题，故拒绝收房。
按照这位购房者的自述，这些质量问题，严重影响其使用房屋，故要求开发商对房屋进行修缮后才同意办理交房手续。
而这一修，修了三年……
法院认定的事实是，2020年6月9日，开发商通知这位购房者，房屋完成维修、可以办理交付手续；2020年6月17日，购房者确认收楼。
02
对开发商维修的这三年时间——这位购房者从合同交付时间起算，至自己确认收楼止，得出的确切时间是1083天——购房者认为属于逾期交房的时间。
她把开发商告上了法庭，要求开发商支付逾期交房违约金45.7万余元。
上月末，一审判决结果出来了。
法院指出，在购房合同的补充协议中有明确约定：
“该商品房交付使用时，若双方争议的质量问题不涉及房屋主体结构安全的或者未严重影响正常居住使用的，则不影响买受人按照合同规定期限履行对房屋验收交接的义务。房屋的以上质量问题检测也不影响房屋交接手续的办理。若房屋因以上质量问题或检测而被拒收或拖延交接的，出卖人不构成逾期交房违约。”
法院的结论是——
这位购房者主张房屋存在渗水、空鼓、架空层墙体垂直偏差等问题，并无确切证据表明房屋主体结构质量不合格，或者达到严重影响正常居住使用的程度，据此拒收房屋并主张开发商承担逾期交房责任，不符合双方合同约定，也不符合法律规定，故其拒收房屋并诉请开发商承担逾期交房责任的要求，缺乏事实和法律依据。
至于开发商直到去年6月9日才通知这位购房者房屋完成维修并可以办理交付手续、购房者于去年6月17日确认收楼的行为，法院认为，因在合同约定的期限内购房者拒收房屋，视为开发商已对房屋完成了交付，故购房者关于双方在2020年6月17日才完成房屋交付的主张，法院不予支持。
一审判决，购房者败诉，还得承担4000多块钱的案件受理费。
03
上面这段我们用红色标出的文字，值得大家特别注意！
近些年，类似这个案例中新盘交付后的房屋质量问题，大家应该听得很多、见得很多甚至也亲身经历过。
但诸如渗漏、开裂、空鼓，以及墙体不平直、门窗关不上，再及精装修相关的各种问题，显然与房屋主体结构安全无关。在法院判例中，绝大多数也都不被认为是“严重影响居住使用”的质量问题，而是一般质量问题、质量瑕疵。
对于这些质量问题，开发商在交付后负有保修责任，但维修耗费的时间，从多起法院判例看，也通常难以被认定为开发商逾期交房的时间。
像位于鄞州公园附近的一个楼盘，曾在交付时被业主斥其质量“刷新三观”、“河白烂摊”，也被多位业主告上法庭，要求开发商承担维修期间的逾期交房违约金。但业主们的诉求，同样被法院驳回。
当然，如果被认定是房屋主体结构安全质量问题，法院判赔的逾期交房违约金，也是很厉害的。
“宁波楼市报道”曾报道过一个位于象山大目湾的楼盘，一位购房者通过打官司，一套总价500多万的房子，让开发商赔了200多万违约金！
同样，被认定属于严重影响正常居住使用的质量问题，法院的判决，也对购房者有利。
余姚一楼盘的购房者，就在房子交付将近10年之后，成功退房，并获赔了房屋增值损失、空置期租金损失等70多万元。
04
虽然近些年不时曝出宁波新盘交付时各种各样的问题，但房屋的质量瑕疵，应该说并不是最近两年才突然出现的，而是一直以来都有。
住建部门有关人士指出，近几年新房交付投诉的质量瑕疵问题，主要集中在渗漏水、空鼓、开裂、高低不平等，其中渗漏水的投诉最多，占总数的30%-40%。
类似“牙疼不是病、疼起来真要命”，房屋质量瑕疵尽管不致命、影响不到主体结构安全，但显然还是会不同程度影响到业主的居住使用，给人添堵、让人闹心。
那么，碰到房屋质量瑕疵，购房者能如何维护自身权益呢？
住建部门相关人士表示，发现质量瑕疵问题后，购房者先与开发商协调维修：
“如果开发商不配合，可以到我们住建部门反映情况，我们会敦促开发商在一周之内启动维修，否则会处以罚款、然后继续维修。”
该人士同时指出，在维修期间，房主无法居住需要外出租住的，开发商要赔付相应的租金。
在上文这起案例中，尽管不支持购房者要开发商赔付逾期交房违约金的诉求，但法院方面指出，购房者可主张因房屋维修导致迟延入住造成的损失。
鄞州公园附近的那个楼盘，法院最终判决，是参照同地段房屋租金标准，开发商按每月6000元赔偿业主损失。将开发商告上法庭的业主中，有的获赔了相当于一个月租金的钱，有的则获赔了相当于两个月租金的钱。
宁波晚报记者曾梅
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