中国宁波网记者 冯瑄 通讯员 廖鑫 韩冠
物业专项维修资金，俗称“房屋养老金”，是指由业主按规定交存的，专项用于物业保修期届满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的资金。
随着房屋的老旧，这笔资金越来越受到居民关注。今天，记者从市住建部门获悉，新版《宁波市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《管理办法》）近日出台，该《管理办法》目的是解决物业专项维修资金补建难、续筹难，以及物业专项维修资金使用效率低等问题。
这一笔专项资金，如何交存？如何使用？使用时，该如何申请？房屋买卖或被征收时，这笔资金的去向又是哪里？……围绕市民关心的问题，记者进行了采访。
物业专项维修资金交存标准是什么？
根据《管理办法》，物业管理区域内的住宅物业、非住宅物业或者与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照交存标准足额交存专项维修资金。未出售的物业，由建设单位交存。
那么，专项维修资金的交存标准是什么样的？《管理办法》明确，专项维修资金的交存标准为本市房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八。具体由市住房和城乡建设主管部门确定，报市人民政府批准后公布。
管理机构在按规定开设专项维修资金专用账户后，并以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。
这笔资金除交给管理机构管理外，也可以由业主大会自主管理。《管理办法》指出，由业主大会决定自主管理的，应当按规定凭业主大会作出的书面决定设立业主大会专项维修资金专用账户，并建立专项维修资金使用、财务管理和业主监督等制度。
设立首期专项维修资金
资金可来源于共有收益划转
“新交付的物业管理区域首期专项维修资金，由建设单位在办理房屋权属首次登记前，代交至管理机构专用账户，在房屋交付时向买受人收取。购房款中包含专项维修资金的，建设单位不得再向买受人收取。”市住建局相关负责人表示。
根据《管理办法》，既有物业管理区域首次设立专项维修资金的，业主委员会（无业主委员会的，为居〔村〕民委员会或者物业管理委员会）应当拟定首期专项维修资金筹集方案，并经业主大会会议审议通过后，组织业主将首期专项维修资金交存至管理机构或者业主大会专用账户。
既有物业管理区域首期专项维修资金，可以由下列资金组成：
1.业主交存的资金；
2.业主按照规定提取的住房公积金；
3.业主已交纳的年度日常维修费本金和利息的结余划转资金；
4.业主大会决定的用于补充首期专项维修资金的业主共有收益划转资金。
此外，业主共有收益分配比例，业主大会有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
专项维修资金账户余额不足时，该如何续存？
根据《管理办法》，专项维修资金使用后，业主分户账内的余额不足首期交存金额百分之三十的，业主委员会应当拟定专项维修资金续筹方案，经业主大会审议通过后组织相关业主续存。
专项维修资金续筹方案， 应当载明续筹前分账户收支明细余额和按照续筹时交存标准核定的相关业主应当续存的金额。
业主大会应当优先利用业主共有收益结余资金，用于补充续筹专项维修资金。
房屋因征收等原因灭失的
账户余额将返还业主
专项维修资金，属于业主共有。
业主可以通过专项维修资金管理信息系统，自主查询所在物业管理区域分户账资金的交存、使用、余额等相关信息。
房屋所有权发生转移时，该房屋分户账内专项维修资金本金和利息的余额随房屋同时转移。
因征收或者其他原因造成房屋灭失的，负责管理专项维修资金的管理机构或者业主大会应当根据房屋灭失的事实，将分户账余额返还业主，并注销其分户账。
这些费用
允许在专项维修资金中列支
《管理办法》明确，专项维修资金不得挪作他用，但因实施维修、更新和改造确需开展前期勘察、鉴定、设计、招标、监理、概（结）算编制、概（结）算审核等活动所产生的费用，可以在专项维修资金中列支。
下列费用不得在专项维修资金中列支：
1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的费用：
2.依法应当由供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位承担的费用；
3.因人为损坏或者其他原因，应当由当事人承担的物业共用部位、共用设施设备修复费用：
4.物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备维修和养护的费用。
日常小额维修，如何申请使用？
专项维修资金，按日常小额维修、单项维修和应急维修分类使用管理。
除业主大会另有约定外，专项维修资金应当按照下列方式分摊、使用：
1.年度日常小额维修所需资金，按业主专有部分面积的比例，在全体业主分户账中分摊，统筹使用；
2.全体业主共用部位、共用设施设备的单项维修、应急维修所需资金，按业主专有部分面积的比例，在全体业主分户账中分推，按项目使用；
3.部分业主共用部位、共用设施设备的单项维修、应急维修所需资金，按业主专有部分面积的比例，在相关业主分户账中分摊，按项目使用。
《管理办法》特别指出，前款规定的业主未交存专项维修资金或者分户账余额不足部分，由该业主另行支付。
此外，日常小额维修资金按年度使用管理。业主大会应当根据物业管理区域实际，决定年度日常小额维修资金总额概算和单次小额维修费用的最大限额，并向全体业主公布，或者在业主大会议事规则中约定。
专项维修资金由管理机构统一管理的，业主委员会可以持业主大会决定，向管理机构申请划拔年度日常小额维修资金。管理机构应当自收到申请之日起三日内一次性划拨到位。当年概算不足的，可以申请补充划拔。
占专项维修资金总额的3%-5%的
应急备用金该如何使用？
值得一提的是，《管理办法》还提到了“应急备用金”，这笔资金主要是用于保障应急维修。
《管理办法》明确，这笔应急备用金设置比例，业主大会应当按照 本物业管理区域首期专项维修资金交存总额百分之三至百分之五的比例设立。
应急备用金设立后，物业服务企业或者相关业主提出应急维修建议的，经业主委员会核实并证明，符合《宁波市住宅小区物业管理条例》规定的应急备用金使用情形的，可以立即组织维修，所需资金从应急备用金中直接拨付。
“应急维修以减少或杜绝 危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况为原则，《管理办法》的这项新规定，目的是 减少相关业主表决环节，提高资金使用效率，真正发挥 物业专项维修资金的应急作用。”该负责人表示。
使用物业专项维修资金
符合条件的情况下，政府给予一定补贴
《管理办法》显示，市和区（县、市）人民政府设立住宅小区物业管理区域专项维修补贴资金。这意味着，使用物业专项维修资金，满足一定的条件，政府给予一定的补贴。
《管理办法》明确指出，规定的中修及中修以上维修项目给予一定比例的补贴，维修项目所涉业主未按规定足额交存、续存专项维修资金的除外。市六区由市、区人民政府按照百分之五十的比例提供专项维修补贴资金；县（市）的补贴比例由当地人民政府自行确定。
在确保物业专项维修资金安全和正常使用的前提下，管理机构和业主委员会可以按照国家、省有关规定，利用专项维修资金购买国债或者转定期存款。增值部分按年度转入业主专项维修资金分户账。
但是，禁止利用专项维修资金从事国债回购、委托理财业务、投资股票、期货等活动，或者将利用专项维修资金购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
值得注意的是，虽然《管理办法》明确了“中修及中修以上维修项目给予一定比例的补贴”，但是前提条件是得符合补贴条件——如果享有财政补助的维修项目中，有部分业主未按照足额交存、续存专项维修资金的，那么，这部分的业主是不能享受财政补助的。
新闻多一点：
中修及中修以上的维修项目，包含哪些？
根据《管理办法》，中修及中修以上维修项目的范围：
1.房屋承重结构部位损坏，需要拆换、加固的；
2.整幢房屋屋面、户外防水、保温损坏，需要整体维修的；
3.整幢房屋外檐面脱落超过百分之三十以上，需要维修的;
4.整幢房屋或者单元共用部位地面、门窗及楼梯扶手等破损，需要整体修缮的；
5.业主共用道路路面破损面积超过百分之三十，需要整体修复的；
6.整幢房屋或者单元排水管道等老化、损坏，需要更新、改造的；
7.安全防范智能系统、消防控制系统、道路照明设施等需要整体更换，或者部件更换、局部维修、改造费用一次性超过原造价的百分之二十的；
8.更换电梯，或者更换、维修电梯主要部件费用一次性超过电梯原造价的百分之二十的；
9.物业管理区域的围墙、大门等损坏，需要整体修缮、更新的。
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